פתח דבר
בעוד הדיון הציבורי מתמקד בתוואי המטרו ומיקום התחנות, טמון בתמ"א 70 סעיף משמעותי שעתיד לשנות את פני העיר כפי שאנו מכירים אותה. סעיף 10, שיקבע את אופי הבנייה סביב תחנות המטרו, מכיל שורה של מהפכות תכנוניות שישפיעו על כל בעלי העניין בתחום הנדל"ן במרחבי המטרו.
למה סעיף 10 כל כך משמעותי?
הסעיף קובע הוראות מפורטות להכנת תכניות באזורי פיתוח במרחב תחנות המטרו ובאזורים עירוניים מוטי מטרו. מדובר בהוראות מקיפות המתייחסות לתקני חניה חדשים, צרכי ציבור והמרחב הציבורי, דיור מכליל ודיור בהישג יד, שלביות ביצוע התכניות, העצמת הבנייה ומימושה ואופן הבינוי.
משמעות הדבר היא שכל בעלי הנכסים בטבעת הראשונה והשנייה סביב תחנות המטרו העתידיות יושפעו מהוראות אלו. כך גם יזמים ומתכננים המקדמים תכניות באזורים אלו, וכל מי שמתכנן לרכוש או למכור נכסים באזורי המטרו.
מהפכת החניות 🅿️
השינוי הראשון והמשמעותי ביותר הוא המעבר מתקן חניה מינימלי לתקן מקסימלי. לראשונה נקבעת מגבלה על מספר החניות בפרויקטים חדשים, כאשר התקן משתנה בהתאם להתקדמות קו המטרו. בנוסף, נקבעו תקנים חדשים לחניות אופניים.
שינוי זה מעלה שאלות מהותיות: כיצד יתמודדו תושבים ועסקים בתקופת הביניים עד להפעלת המטרו? מה תהיה ההשפעה על שווי הנכסים? וכיצד יגיבו הבנקים המלווים למגבלות החדשות?
מהפכת הדיור המכליל 🏘️
המהפכה השנייה מתמקדת בדיור מכליל. התמ"א דורשת כי 25% מיחידות הדיור בפרויקטים הכוללים מעל 100 יחידות דיור יהיו דיור מכליל, כאשר 15% מהדירות יתוכננו בסגנון micro living. דרישות אלו משפיעות באופן משמעותי על התחשיבים הכלכליים של הפרויקטים ומחייבות חשיבה מחודשת על תמהיל הדירות.
מהפכת תמהיל השימושים 🌆
המהפכה השלישית מתמקדת בעירוב שימושים. התמ"א שמה דגש על יצירת מרחב עירוני מעורב ודינמי, המשלב מגורים עם תעסוקה, מסחר ומבני ציבור. אמנם הדבר יוצר פרויקטים מורכבים יותר, אך טמון בהם פוטנציאל רווחי גבוה למי שיידע לנצל את ההזדמנויות החדשות.
מהפכת המרחב הציבורי 🚶♂️
המהפכה הרביעית עוסקת במרחב הציבורי. התמ"א דורשת מענה מלא לצרכי ציבור כתנאי להפקדת תכנית, תוך דגש על קישוריות מיטבית לשבילי הליכה ואופניים והעדפת תנועה רגלית על פני כלי רכב. מטרת הדרישות היא יצירת מרחבים ציבוריים איכותיים שישרתו את התושבים והמבקרים באזור.
המשמעויות המעשיות והמלצות ⚖️
השינויים הללו מחייבים היערכות מחודשת של כל בעלי העניין בשוק הנדל"ן. בעלי נכסים נדרשים לבחון מחדש את תיקי הנכסים שלהם ולהתאים הסכמים קיימים. מתכננים ויזמים צריכים להתאים את התכנון להוראות החדשות ולמצוא פתרונות יצירתיים למגבלות החניה ולדרישות תמהיל השימושים.
העיר של מחר מתוכננת היום, וסעיף 10 הוא המפתח להבנת כיוון התכנון העתידי. מומלץ להיוועץ כבר עכשיו באנשי מקצוע המתמחים בדיני התכנון, לבחון את השלכות התמ"א על הנכסים הקיימים, ולפתח אסטרטגיות חדשות שיאפשרו למקסם הזדמנויות ולמזער סיכונים במציאות המתהווה.