חישוב זכויות בנייה במתחמי השפעה של המטרו
תכנית המטרו הידועה גם כתכנית המתאר הארצית 70 (תמ"א 70) מביאה עמה שינויים משמעותיים בתכנון העירוני של גוש דן. במרכז התכנית עומד המושג "מתחם השפעה" שמהווה את האזור הגיאוגרפי שסובב את תחנות המטרו בו לרוב צפויה להתרחש העצמת בנייה משמעותית.
מתחם ההשפעה הוא למעשה המרחב העירוני שבו התכנית מבקשת למקסם את פוטנציאל הפיתוח והציפוף, כאשר הרעיון המרכזי הוא לנצל באופן אופטימלי את הנגישות שמספקת תחנת המטרו, ולייצר סביבה עירונית אינטנסיבית, מגוונת ולייעל את שימושי הקרקע.
בתוך מתחם ההשפעה, תמ"א 70 מגדירה שתי טבעות עיקריות:
- הטבעת הראשונה מהווה את מרחב ההשפעה הקרוב והיא האזור הסמוך ביותר לתחנת המטרו. בטבעת זו, התכנית מעודדת את הפיתוח האינטנסיבי ביותר, עם זכויות בנייה מוגברות ותמהיל שימושים מגוון.
- הטבעת השנייה, מהווה את מרחב ההשפעה האורבני המשני והיא משתרעת מגבול הטבעת הראשונה ועד לגבול התכנית, כאשר בטבעת זו סך זכויות הבניה נמוך ביחס לטבעת הראשונה אך לרוב עדיין מאפשר ציפוף משמעותי ביחס למצב הקיים.
סך זכויות הבנייה המינימליות בכל טבעת נקבעות בהתאם ללוח מספר 1 של התכנית, המגדיר את הרח"ק (רצפה חלקי קרקע) המינימלי הממוצע עבור כלל המגרשים הסחירים בתחום התכנית, כלומר, ישנה גמישות מסוימת בחלוקת זכויות הבנייה בין המגרשים השונים, כל עוד הממוצע הכולל עומד בדרישות הלוח.
הרח"ק מהווה דרך לקביעת שטחי הבנייה במגרש ע"י הגדרת נפח כלל הבנייה המותרת על פני הקרקע, במקום להגדיר זכויות בניה באחוזים משטח המגרש, כפי שנהוג בד"כ בתב"עות.
חשוב להדגיש כי הרח"ק מבטא את היחס בין סך כל שטחי הבנייה, גם שטחי עיקרי וגם שטחי שירות מעל למפלס הכניסה הקובעת, לבין שטח הקרקע.
לדוגמא נניח מגרש בשטח 800 מ"ר, בו הוגדר רח"ק 5.
| נוסחה – | רח"ק = | רצפה |
| קרקע |
| נציב נתונים בנוסחה – | 5 = | X |
| 800 מ"ר |
| סה"כ זכויות בנכס – | 4,000 מ"ר = | 5 * 800 מ"ר |
בנוסף לזכויות הבנייה התכנית קובעת תקן חניה מקסימלי לשימושי מגורים, תעסוקה ומסחר, המבוסס על מדד הנגישות שנקבע לכל תחנה ובהתאם להתקדמות ביצוע מיזם המטרו. מטרת ההגבלה על מקומות החניה היא לעודד שימוש בתחבורה הציבורית ולצמצם את התלות ברכב הפרטי באזורים הסמוכים לתחנות המטרו.
לסיכום, תמ"א 70 מציגה גישה לקביעת זכויות בנייה סביב תחנות המטרו, באמצעות האבחנה בין הטבעת הראשונה לשניה, תוך קביעת רח"ק מינימלי ממוצע בכל טבעת והגבלת מקומות החניה כלל שמדד הנגישות גבוה יותר, במטרה ליצור מרקם עירוני צפוף, מגוון ויעיל, המנצל באופן מיטבי את הקרקעות בסמיכות לתחנות המטרו, תוך שמירה על גמישות תכנונית ויכולת להתאים את הפיתוח לצרכים המקומיים.