ההחלטה הצפויה של הוועדה המחוזית תל אביב להקפיא את הבנייה במתחם הדר תל גיבורים בחולון מסמנת שינוי פרדיגמטי בתכנון העירוני בישראל. מתחם בן 95 דונם, הכולל 450 יחידות דיור, הפך למקרה מבחן שיעצב את עתיד התכנון סביב תחנות המטרו בכל הארץ, כאשר השימוש בסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה יוצר מסגרת משפטית חדשה המאזנת בין זכויות הקניין הפרטיות לבין האינטרס הציבורי בפיתוח מערכת הסעת המונים.
משמעות ההחלטה חורגת מעבר להקפאה הזמנית של היתרי בנייה ותכניות נקודתיות. היא מסמנת מעבר לתפיסה תכנונית חדשה המשלבת תכנון תחבורתי עם התחדשות עירונית בקנה מידה נרחב, כאשר בהתאם לעקרונות תמ"א 70, המתחם צפוי לראות הגדלה משמעותית בזכויות הבנייה ושילוב מתקדם של שימושים מעורבים.
השינוי מציב אתגרים חסרי תקדים בפני הקהילה המשפטית והשמאית. עורכי הדין נדרשים לפתח מסגרות חוזיות חדשות שיתנו מענה למורכבות הגוברת של פרויקטי מטרו. ההסכמים המסורתיים, שהתאימו לפרויקטים נקודתיים, אינם מספקים עוד וכעת נדרשים מנגנונים חדשניים לשיתוף פעולה בין בעלי זכויות, הסדרי פיצוי מורכבים ומסגרות גמישות לקבלת החלטות ברמה המתחמית.
בעולם השמאות, נדרשת חשיבה כיצד מעריכים את ההשפעה של תחנת מטרו עתידית על ערכי נדל"ן כאשר בפועל הוועדה המקומית לא מאפשרת להוציא היתר בניה, ובנוסף, כיצד להעריך הפוטנציאל הכלכלי של שינויי ייעוד ותוספת זכויות כאשר קיימת בפועל דחייה למשך זמן שאינו מוגדר והשוק בשלב זה טרם תרגם זאת לעסקאות בפועל המהוות עסקאות השוואה.
עבור בעלי הנכסים, ההתמודדות עם המציאות החדשה מחייבת היערכות מיידית הדורשת, בין היתר:
– הקמת התארגנות דיירים אפקטיבית
– בחירת צוות מקצועי מוביל בעל התמחות בפרויקטי מטרו
– תיעוד מקיף של המצב הקיים ומיפוי זכויות
– הערכת שווי / ניקוד דירות המתחשבת בפוטנציאל העתידי לצורך חלוקה הוגנת
בטווח הביניים יש להתמקד ב:
– גיבוש אסטרטגיה מתחמית כוללת
– יצירת דיאלוג אפקטיבי עם הרשויות
– הכנת תשתית משפטית להתארגנות ארוכת טווח
– פיתוח מנגנוני קבלת החלטות מוסכמים
הפוטנציאל הטמון בתהליך משמעותי וכולל הגדלת זכויות בנייה, שינוי ייעודי קרקע, שיפור תשתיות ועליית ערך צפויה של הנכסים. מנגד, האתגרים כוללים התמודדות עם הקפאת אפשרויות מימוש בטווח הקצר, אי-ודאות תכנונית, עלויות התארגנות משמעותיות והצורך בהשגת הסכמות רחבות.
התמודדות מוצלחת עם האתגרים מחייבת היערכות מקצועית מתאימה, לפיה נדרשים עורכי דין, שמאי מקרקעין וכלל העוסקים בתחום הנדל"ן להעמיק את הבנתם בתמ"א 70 ולפתח מומחיות ייעודית במתחמי מטרו.
עבור בעלי המקצוע בתחום שישכילו להיערך נכון, טמונה כאן הזדמנות להוביל את השינוי בתחום ולהשפיע על עיצוב המרחב העירוני העתידי בישראל. מקרה הדר תל גיבורים מהווה הזדמנות לעיצוב מחדש של הפרקטיקה המקצועית בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר ההצלחה תלויה ביכולת של הקהילה המקצועית להתאים עצמה במהירות למציאות המשתנה ולפתח כלים חדשים.
נקודה קריטית שבעלי הנכסים חייבים להפנים היא הצורך בליווי משפטי ושמאי מומחה למטרו. מדובר בהליך תכנוני חדש לחלוטין, שהחלטות שגויות בו עלולות להוביל להחמצת הזדמנויות משמעותיות. שמאי מומחה יידע להעריך את הפוטנציאל הייחודי של מתחמי מטרו, ככל שקיים, בעוד עורך דין מומחה לתחום יוכל לזהות מורכבויות משפטיות ייחודיות ולהבטיח שזכויות בעלי הנכסים מעוגנות כראוי. שילוב זה של מומחיות הוא קריטי להצלחה בעידן החדש של תכנון מוטה מטרו.
בעלי נכסים שלא ישכילו להיערך כראוי ולהצטייד בליווי מקצועי מתאים, עלולים למצוא את עצמם במצב בלתי הפיך של אובדן הזדמנויות ופגיעה משמעותית בערך נכסיהם.