אם אתם מתעניינים בנדל"ן – בטח שמעתם כבר את המילה רח"ק.
רח"ק, ראשי תיבות של "רצפה חלקי קרקע", הוא מושג מפתח בתכנון עירוני מודרני והוא משמש לחישוב זכויות בניה במקרקעין.
הרח"ק נקבע במספר שהוא תוצאת החלוקה של שטחי הבניה בשטח המגרש. ולהלן דוגמא:
אם ישנו מגרש בשטח של 500 מ"ר (חצי דונם) והתכנית קובעת זכויות בניה ברח"ק 3 – המשמעות היא שניתן לבנות במקרקעין עד 1500 מ"ר.
אז למה צריך את זה בעצם? ואיך זה קשור למטרו?
רח"ק מהווה נדבך משמעותי בתמ"א 70 – תכנית העוסקת במרחב העירוני סביב תחנות המטרו העתידיות, כך שלמעשה הרח"ק משמש ככלי המרכזי לקביעת עוצמת הבנייה ואינטנסיביות הפיתוח סביב תחנות המטרו המתוכננות.
הגדרת הרח"ק:
על פי תמ"א 70, הרח"ק מוגדר כיחס שבין סך כל שטחי הבנייה הסחירים (עיקרי ושירות) מעל למפלס הכניסה הקובעת במגרש מסוים, חלקי שטח הקרקע. במילים פשוטות, הרח"ק מבטא את היחס בין שטח הרצפות הכולל של הבניין לבין שטח המגרש עליו הוא בנוי, כמו בדוגמא שלמעלה רק בנפחים משמעותיים הרבה יותר.
דרגות הרח"ק:
תמ"א 70 מגדירה ארבע דרגות רח"ק, המסומנות באותיות A עד D:
ככל שהדרגה גבוהה יותר, כך עוצמת הבנייה המותרת גבוהה יותר. הדרגה הגבוהה ביותר (D) מיועדת בדרך כלל לאזורים המרכזיים ביותר סביב תחנות המטרו בערים מרכזיות כמו תל אביב, בעוד שהדרגות הנמוכות יותר (A) מיועדות לאזורים מרוחקים יותר או פחות אינטנסיביים – כגון רעננה .
גמישות ושיקול דעת:
חשוב לציין כי הרח"ק בתמ"א 70 הוא ערך מינימלי. מוסדות התכנון רשאים לאשר רח"ק גבוה יותר בתכניות מפורטות, בהתאם לשיקולים תכנוניים ומקומיים. כמו כן, התכנית מאפשרת גמישות מסוימת בקביעת הרח"ק, למשל במקרים של מגבלות תעופה, ביטחוניות או סביבתיות.
השפעת הרח"ק על התכנון העירוני:
קביעת הרח"ק המינימלי משפיעה באופן משמעותי על אופי הפיתוח העירוני. רח"ק גבוה מאפשר בנייה אינטנסיבית יותר, הכוללת בדרך כלל מבנים גבוהים יותר ו/או צפיפות גבוהה יותר. זה מתאים במיוחד לאזורים סביב תחנות תחבורה ציבורית, שם יש יתרון לריכוז גבוה של פעילות עירונית.
רח"ק גבוה מאפשר גם יצירת עירוב שימושים משמעותי, שכן הוא מספק את "נפח" הבנייה הדרוש לשילוב של מגורים, תעסוקה, מסחר ושימושים ציבוריים באותו מתחם.
אתגרים ושיקולים תכנוניים:
קביעת רח"ק גבוה מציבה גם אתגרים תכנוניים, משום שיש לוודא שהפיתוח האינטנסיבי מלווה בתשתיות מתאימות, כולל מרחב ציבורי איכותי, שטחים פתוחים, ומענה לצרכי ציבור. כמו כן, יש לשקול את ההשפעה על המרקם העירוני הקיים ועל איכות החיים של התושבים.
לסיכום, הרח"ק בתמ"א 70 הוא כלי מרכזי לעיצוב המרחב העירוני סביב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב. הוא מאפשר יצירת סביבה עירונית אינטנסיבית ומגוונת, המנצלת ביעילות את היתרונות של מערכת הסעת ההמונים. עם זאת, יישום מוצלח של עקרונות הרח"ק ידרוש תכנון קפדני ואיזון בין צרכי הפיתוח לבין שמירה על איכות החיים העירונית. ככל שהתכנון יהיה מדויק ורגיש יותר, כך תגדל הסבירות שתמ"א 70 תצליח ליצור את המרחב העירוני האיכותי והיעיל שאליו היא שואפת.