מרחבי ההשפעה של תחנת המטרו בתמ"א 70 והאפשרות לקדם בהם פרוייקטים להתחדשות עירונית לפי תמ"א 38
תמ"א 70 מגדירה באופן מובנה את מרחבי ההשפעה סביב תחנות המטרו, מתוך הבנה כי השפעתן של התחנות היא גם על המרקם העירוני הסובב אותן.
מרחבי ההשפעה מחולקים לשלושה תחומים עיקריים, כל אחד בעל מאפיינים וכללי תכנון ייחודיים:
- מרחב הליבה:
זהו המרחב הציבורי המיידי הסמוך לתחנה, המתפרס עד כ-100 מטרים מכניסות התחנה (כ-130 צעדים בלבד!). מרחב זה מיועד לפעילות עירונית אינטנסיבית, עם דגש על תנועת הולכי רגל. התכנון במרחב זה מכוון ליצירת סביבה פעילה, נגישה ומזמינה, המספקת שירותים ומרחב שהייה לנוסעים ולמשתמשים אחרים.
- הטבעת הראשונה:
מרחב זה מקיף את תחנת המטרו ברדיוס של כ-300 מטרים ממרכזה, וכולל בתוכו את מרחב הליבה. בטבעת זו, התמ"א קובעת עוצמות בינוי גבוהות יותר ומעודדת עירוב שימושים אינטנסיבי, הכולל מסחר, תעסוקה, מגורים ושימושים ציבוריים.
- הטבעת השנייה:
זהו המרחב המשתרע מגבול הטבעת הראשונה ועד לגבול התכנית. גם כאן ישנה השפעה של תחנת המטרו, אך בעוצמה פחותה מאשר בטבעת הראשונה.
ראו להמחשה את השרטוט הבא:
בכל אחד ממרחבים בהם עוסקת התמ"א, נקבעו הנחיות ייחודיות המתייחסות לעוצמות הבינוי, תמהיל השימושים, אופי המרחב הציבורי ורשת הרחובות. ישנו דגש מיוחד על נגישות לתנועות רכות (הולכי רגל ורוכבי אופניים) ועל יצירת סביבה עירונית איכותית ופעילה.
חלוקה זו למרחבי השפעה מאפשרת תכנון המנצל באופן מיטבי את היתרונות של קרבה לתחנת המטרו, תוך התחשבות במרקם העירוני הקיים ובצרכים המשתנים במרחק מהתחנה.
זוהי גישה המשקפת את עקרונות התכנון מוטה תחבורה ציבורית (TOD), ומכוונת ליצירת סביבה עירונית יעילה, נגישה ובת-קיימא סביב מערכת הסעת ההמונים – תוך הפחתת השימוש ברכב הפרטי.
אז מה קורה עד שתאושר תמ"א 70 והאם ניתן לקדם פרוייקטים מכח תמ"א 38 בתחום מרחבי ההשפעה?
במסגרת החלטה תקדימית מיום 08.11.2022, קבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מתווה מדורג להגבלת היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 במרחבי המטרו.
החלטה זו מהווה נדבך משמעותי בהתחדשות העירונית, והיא משקפת את המתח המובנה בין זכויות קנייניות פרטניות לבין צרכי תכנון מתארי כולל.
החלטת המועצה הארצית התקבלה בהתאם לסמכותה לפי סעיף 98 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, ובעיקרה קבעה המועצה מדרג רגולטורי דו-שכבתי, לגבי קידום בקשות היתר להתחדשות מבנים בכל אחד ממרחבי ההשפעה של המטרו:
- מרחב הליבה
* חל איסור מוחלט על מתן היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 ותכניות לפי סעיף 23 לתמ"א.
* האיסור חל על כלל המרחב המוגדר כ"ליבה" בתשריט תמ"א 70.
- הטבעת הראשונה
* הגבלה מותנית על מתן היתרי בנייה.
* ישנה דרישה לקבלת אישור כפול:
– אישור יו"ר הוועדה המחוזית
– אישור מתכנן המחוז הרלוונטי
- הטבעת השניה – ללא מגבלות.
ההחלטה נשענת על שני אדנים משפטיים מרכזיים:
עקרון התכנון הכולל – שבמרכזו ההכרה בצורך למנוע סיכול פוטנציאל הבינוי העתידי במרחבי המטרו.
האינטרס הציבורי – הצורך ביצירת מרחב אורבני איכותי המשרת את כלל הציבור, ולא בניין אחד.
להחלטה השלכות משפטיות על בעלי הנכסים והיזמים
* ההחלטה מגבילה משמעותית את אפשרות מימוש זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38.
* ההחלטה עומדת על הצורך בהיערכות מחודשת לתהליכי התחדשות עירונית בסביבת המטרו ובראשם התחדשות כוללת במתחמי תכנון ובהתאם לעקרונות תכנון מיוחדים של מרחבי המטרו.
* ההחלטה מצריכה תכנון מעמיק במסגרת תכנית ולא בהיתרי בניה
* ברמת הרשות המקומית ישנו צורך בהתאמת מדיניות התכנון המקומית להחלטה והעברת אחריות מוגברת לרשויות לקידום תכניות מתאריות כוללות
לסיכום – אם אתם בעלי נכסים או יזמים במרחבי המטרו העתידיים חשוב לבצע בדיקות תכנוניות תוך היוועצות עם אנשי מקצוע על מנת להבין את ההשלכות של תכניות המטרו על המקרקעין