רשות מקרקעי ישראל קיבלה בתחילת שנת 2024 החלטה משמעותית בנוגע להקניית בעלות במקרקעין הנמצאים במתחמי ההשפעה של פרויקט המטרו המגבילה את האפשרות להקניית הבעלות במקרקעין אלה, אך מאפשרת לחוכרים המעוניינים בכך לרכוש את הבעלות בתנאים מיוחדים.
בעת חישוב הקניית בעלות שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל קובע מהו שווי הקרקע בבעלות מלאה, כאשר השווי מגלם בנוסף את מרכיב הציפייה שנוצר בעקבות שינויים תכנוניים עתידיים – כמו לדוגמה תכנית המטרו, אשר מעלה את השווי הקרקע עקב הפוטנציאל התכנוני. בעת חישוב השווי הנובע מהפוטנציאל נקבע ע"י המשנה ליועץ המשפטי לממשלה כי אין להפחית את היטל ההשבחה הצפוי אך יש לגלם דחייה על השווי.
כעת הסוגיה עוסקת במס המטרו ועל ההשפעה שלו על השווי וכיצד אפשר להפחית אותו משווי הקרקע בכדי שהחוכר לא ישלם פעמיים – פעם אחת מס מטרו בעתיד כשהתכנית תאושר ויבוצע מימוש, פעם שניה תשלום הקנית בעלות על החלק המהווה את המס.
הנקודה המרכזית בהחלטה היא שבעת קביעת שווי הקרקע לצורך תחשיב הקנית בעלות קיים קושי ממשי לקבוע מהו סך תשלום מס המטרו ולהפחיתו מהפוטנציאל המגולם בשווי ועקב כך תשלום עבור הקניית הבעלות יחושב בהתאם לשווי הקרקע ממנה לא יופחת מס המטרו הצפוי. משמע תשלום גבוה מן הראוי בגין הקנית בעלות.
עם זאת הרשות תאפשר לחוכרים המעוניינים לרכוש את הבעלות בקרקע, אך הם נדרשים לחתום על תצהיר מיוחד. להלן נוסח התצהיר:
"ידוע לנו כי העסקה לרכישת זכויות הבעלות (להלן: "העסקה") תיערך בהתאם לנהלי הרשות והחלטות המועצה.
ידוע לנו שבמסגרת השומה להערכת שווי הקרקע לצורך העסקה לא יופחת מס המטרו מחישוב הפוטנציאל. אנו מתחייבים שלא לבוא בכל טענה ו/או דרישה לרשות בעניין זה, לרבות במסגרת השגה משפטית או שמאית, ככל שתוגש על ידנו או על ידי מי מטעמנו.
אנו מצהירים כי אין לנו ולא תהיינה לנו בעתיד כל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה מכל מין וסוג שהוא כלפי הרשות בנוגע לחיוב במס המטרו, וזאת בקשר עם העסקה כאמור."
תצהיר זה מבהיר כי החוכרים מוותרים על זכותם לערער על השומה או לדרוש החזר בעתיד בגין מס המטרו ששולם כחלק מעסקת הקניית הבעלות.
החלטה זו של רמ"י משקפת את המורכבות הכרוכה בניהול מקרקעין באזורים המושפעים מפרויקטי תשתית גדולים. היא מדגימה את הניסיון לאזן בין האינטרסים של הפרט (החוכרים המעוניינים ברכישת הבעלות) לבין האינטרס הציבורי (הבטחת מימון הולם לפרויקט המטרו והגנה על הכנסות המדינה).
בטווח הארוך, החלטה זו עשויה להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן באזורי ההשפעה של המטרו. היא עלולה להרתיע חוכרים מרכישת הבעלות בקרקע, מה שעשוי להוביל לשינויים בדפוסי הבעלות והפיתוח באזורים אלה. מאידך, היא מבטיחה כי המדינה תוכל למקסם את הכנסותיה ממס המטרו, גם במקרים של הקניית בעלות.
יהיה מעניין לעקוב אחר ההשלכות של החלטה זו על התפתחות פרויקט המטרו, על שוק הנדל"ן בכללותו, ועל היחסים בין חוכרים לבין רמ"י בשנים הקרובות. החלטה זו מדגישה את הצורך בגמישות מדיניות לאור שינויים צפויים בערכי נדל"ן ואת האתגרים הכרוכים בניהול פרויקטים תשתיתיים מורכבים.