בשנים האחרונות, פרויקט המטרו בגוש דן הוביל לשינויים משמעותיים בחקיקה הנוגעת להיטלי השבחה באזורי התחנות המתוכננות. שינויים אלה משקפים את המאבק המתמשך בין הצורך לממן את פרויקט התשתית היקר ביותר בתולדות המדינה, לבין הרצון לעודד פיתוח ובנייה לאורך תוואי המטרו.
חוק המטרו, שנחקק ב-2021, קבע כי במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 75%, לעומת 50% הנהוגים בדרך כלל. מטרת ההיטל המוגדל הייתה לממן את פרויקט המטרו, שעלותו מוערכת ב-150 מיליארד שקלים, כאשר ההיטל חולק כך ש-40% יועברו לרשות המקומית ו-35% לקופת המדינה כ"מס מטרו".
אולם, היטל ההשבחה המוגדל ספג ביקורת רבה. יזמים טענו כי הוא מבטל את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים במרחבי התחנות, ומהנדסי ערים דיווחו על היעדר תכניות בנייה חדשות באזורים אלו. בעיריית תל אביב, למשל, לא הוגשה אף תכנית במרחבי ההשפעה מאז כניסת ההיטל המוגדל לתוקף ב-1.1.2023 !!
לאור הביקורת והקיפאון בתכנון, התקיים משא ומתן ממושך בין משרד האוצר לוועדת הפנים של הכנסת. בסופו של דבר, הוסכם על הפחתת היטל ההשבחה מ-75% ל-60% בלבד. את עיקר ההפחתה תספוג המדינה כאשר חלקה ירד מ-35% ל-20%, בעוד שחלק הרשויות המקומיות (40%) לא ישתנה.
שינוי זה בשיעור היטל ההשבחה יהיה תקף עד לתאריך 31.12.2030, עם אפשרות של שר האוצר להארכה לשנתיים נוספות. לאחר תקופה זו, קיימת אפשרות לעדכון ההיטל ל-72%. יודגש שבכדי לנצל את שיעור היטל ההשבחה המופחת יזמים נדרשים להגיש בקשה להיתר עד לתאריך לסוף שנת 2030.
למרות ההתקדמות, נותרו מספר אתגרים וסוגיות פתוחות. קיימת סתירה בין חוק המטרו לחוק התכנון והבנייה לגבי שיעור היטל ההשבחה במתחמי פינוי-בינוי בתחום המטרו, כמו כן, יש צורך למצוא את האיזון הנכון בין מימון פרויקט המטרו לבין עידוד פיתוח ובנייה באזורי התחנות, זאת ליצירת ודאות ארוכת טווח ליזמים כדי לעודד השקעות באזורי המטרו.
לסיכום, השינויים המוצעים בהיטל ההשבחה מהווים צעד משמעותי לקראת איזון בין צרכי המימון של פרויקט המטרו לבין עידוד הפיתוח באזורי התחנות. עם זאת, נותרו אתגרים משמעותיים, בעיקר בהיבט של יישוב הסתירות בחקיקה ויצירת ודאות ארוכת טווח ליזמים ולרשויות המקומיות. ההתפתחויות בנושא זה צפויות להשפיע משמעותית על קצב הפיתוח והבנייה לאורך תוואי המטרו בשנים הקרובות, ויהיה מעניין לעקוב אחר השפעתן על הנוף העירוני והכלכלי של גוש דן.