תוכנית המתאר הארצית מספר 60 (תמ"א 60), שאושרה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מהווה נדבך משמעותי בתכנון מערכת המטרו בגוש דן. מדובר בתכנית המשלימה את תמ"א 70, והיא בעלת השפעה על זכויות הקניין ועל ערכי הנדל"ן לאורך תוואי המטרו המתוכנן.
תמ"א 60 נועדה לספק מנגנון לשימור זכויות בנייה במגרשים הנפגעים מתוכנית המטרו. העיקרון המנחה הוא מתן סמכות לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר, בשיקול דעת, את שחזור זכויות הבנייה שהיו קיימות טרם אישור תוכנית המטרו.
במילים פשוטות, התכנית מתירה למי שמעוניין לבנות בתוואי המטרו, לקבל את מלוא זכויות הבניה, שהיו קיימות לפני ההפקעה עבור המטרו.
מהתכנית עולות מספר סוגיות משפטיות מרכזיות –
הראשונה היא בתחום שיקול הדעת של הוועדות המקומיות
התוכנית מעניקה לוועדות המקומיות שיקול דעת נרחב בנוגע לשחזור הזכויות. זהו היבט מהותי המעלה שאלות לגבי אחידות היישום ועלול להוביל לחוסר ודאות תכנונית.
כלומר – ייתכן מצב שבו למשה בעיר מסויימת מאשרים זכויות בהיקף רחב, ואילו לחברו דני, לא מאשרים כלל תוספת זכויות בעיר אחרת.
הסוגיה השניה היא בנושא ירידת ערך ופיצויים
למרות שהתכנית מבקשת לפצות את בעלי הזכויות שנפגעו כתוצאה מהפקעת שטחים שהוקצו לטובת המטרו, הרי שייתכנו מצבים שבהם מנגנון שחזור הזכויות לא יהיה מספיק ועדיין יצריכו הגשת תביעת פיצויים עבור ירידת ערך.
הבעיה היא שאת ירידת הערך ניתן לתבוע רק עד 3 שנים מיום אישורה של התכנית הפוגעת.
באופן זה תיתכן הטענה שאין פגיעה משום שניתן לשחזר את הזכויות שאבדו מכח תמא 60. אלא שאין ערובה לכך שהועדה המקומית תאשר את שחזור הזכויות שכן הדבר מצוי בשיקול דעתה והיא לא חייבת לעשות כן.
בהתאם לכך ישנה אי בהירות לגבי גביית היטלי השבחה על זכויות ששוחזרו,
משום שנשאלת השאלה האם מדובר בזכויות שהיו קיימות במצב הקודם? או שאלו זכויות שהוענקו בשיקול דעת הועדה ומשכך הן מחוייבות בהיטל השבחה?
השפעות על עסקאות נדל"ן-
מלבד הסוגיות התכנוניות שצויינו לעיל, לתמ"א 60 יש השפעה גם על עסקאות במגרשים המצויים על תוואי המטרו. ואלה כוללות:
- אי ודאות – שיקול הדעת של הועדות בהחלטותיהן, עשוי לגרום לשוני בין שני מבנים. כך, אם יש ועדה הנוהגת לאשר תוספת זכויות ומנגד ועדה שאינה מאשר תוספת זכויות – עשוי הדבר להתבטא בערכי שווי הנדלן באותה עיר.
- אתגרים בהליכי תכנון ורישוי- ייתכן שיישום הוראות התכנית יוביל לסרבול ולהארכת הליכי התכנון והרישוי על תוואי המטרו, מה שעשוי להוריד את הרווח היזמי ולהשפיע בכך על ערכי הנדלן על התוואי.
אז מה מומלץ לעשות?
מומלץ בכל עסקת נדל"ן בייחוד על תוואי המטרו, להיוועץ עם עורכי דין הבקיאים בתחום התכנון והבניה ושמאי מקרקעין על מנת לקבל את התמונה המלאה בהתייחס לתכניות המטרו, לרבות תמ"א 60.
גורמי המקצוע יסייעו בהבנת המצב התכנוני וכן יוכלו לגבש המלצות נכונות לגבי היטלי השבחה ותביעות פיצויים.
לאנשי המקצוע הרלוונטיים יש ידע לגבי עסקאות קודמות שנעשו, והם עוקבים אחרי החלטות מוסדות התכנון – באופן זה יוכלו לייעץ לגבי הסיכויים והסיכונים של עסקאות בכל קרקע לגופה.
לסיכום
תמ"א 60 מהווה ניסיון לפצות את בעלי המקרקעין על תוואי המטרו, במטרה להתמודד עם ההשלכות הקנייניות של תוכנית המטרו, ולמזער הגשות תביעות פיצויים. עם זאת, היא מעלה סוגיות משפטיות מורכבות הדורשות ניתוח מעמיק וליווי משפטי מקצועי. בעלי נכסים, יזמים וגורמים עסקיים הפועלים באזורי ההשפעה של תוכנית המטרו נדרשים לבחון את השלכותיה של תמ"א 60 על פעילותם ולפעול בהתאם.