המהפכות התכנוניות שבסעיף 10 לתמ"א 70: לא מה שחשבתם על המטרו
פתח דבר בעוד הדיון הציבורי מתמקד בתוואי המטרו ומיקום התחנות, טמון בתמ"א 70 סעיף משמעותי שעתיד לשנות את פני העיר כפי שאנו מכירים אותה. סעיף 10, שיקבע את אופי הבנייה סביב תחנות המטרו, מכיל שורה של מהפכות תכנוניות שישפיעו על כל בעלי העניין בתחום הנדל"ן במרחבי המטרו. למה סעיף 10 כל כך משמעותי? […]
מה זה רח"ק ואיך הוא משפיע על המקרקעין שלכם?
אם אתם מתעניינים בנדל"ן – בטח שמעתם כבר את המילה רח"ק. רח"ק, ראשי תיבות של "רצפה חלקי קרקע", הוא מושג מפתח בתכנון עירוני מודרני והוא משמש לחישוב זכויות בניה במקרקעין. הרח"ק נקבע במספר שהוא תוצאת החלוקה של שטחי הבניה בשטח המגרש. ולהלן דוגמא: אם ישנו מגרש בשטח של 500 מ"ר (חצי דונם) […]
מרחבי ההשפעה של תחנת המטרו בתמ"א 70 והאפשרות לקדם בהם פרוייקטים להתחדשות עירונית לפי תמ"א 38
מרחבי ההשפעה של תחנת המטרו בתמ"א 70 והאפשרות לקדם בהם פרוייקטים להתחדשות עירונית לפי תמ"א 38 תמ"א 70 מגדירה באופן מובנה את מרחבי ההשפעה סביב תחנות המטרו, מתוך הבנה כי השפעתן של התחנות היא גם על המרקם העירוני הסובב אותן. מרחבי ההשפעה מחולקים לשלושה תחומים עיקריים, כל אחד בעל מאפיינים וכללי תכנון ייחודיים: […]
תמ"א 60 והשלכותיה על זכויות בניה וערכי נדל"ן בתוואי המטרו
תוכנית המתאר הארצית מספר 60 (תמ"א 60), שאושרה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מהווה נדבך משמעותי בתכנון מערכת המטרו בגוש דן. מדובר בתכנית המשלימה את תמ"א 70, והיא בעלת השפעה על זכויות הקניין ועל ערכי הנדל"ן לאורך תוואי המטרו המתוכנן. תמ"א 60 נועדה לספק מנגנון לשימור זכויות בנייה במגרשים הנפגעים מתוכנית המטרו. […]
חישוב זכויות בנייה במתחמי השפעה של המטרו
חישוב זכויות בנייה במתחמי השפעה של המטרו תכנית המטרו הידועה גם כתכנית המתאר הארצית 70 (תמ"א 70) מביאה עמה שינויים משמעותיים בתכנון העירוני של גוש דן. במרכז התכנית עומד המושג "מתחם השפעה" שמהווה את האזור הגיאוגרפי שסובב את תחנות המטרו בו לרוב צפויה להתרחש העצמת בנייה משמעותית. מתחם ההשפעה הוא למעשה המרחב העירוני […]
מהי בעצם תמ"א 70?
תמ"א 70 הינה תכנית מתאר ארצית המתווה את הקמת מערכת המטרו במטרופולין תל אביב ואת הפיתוח העירוני סביבה. התכנית מהווה נדבך מרכזי בתכנון מערכת הסעת ההמונים באזור גוש דן. התכנית מגדירה את מדיניות התכנון סביב תחנות המטרו וקובעת הוראות להכנת תכניות מקומיות באזורי התחנות, במטרה להעצים את הבניה באזור וייעול השימוש בקרקע, זאת, בשילוב אמצעי […]
"רשות מקרקעי ישראל מגבילה הקניית בעלות במתחמי השפעת המטרו"
רשות מקרקעי ישראל קיבלה בתחילת שנת 2024 החלטה משמעותית בנוגע להקניית בעלות במקרקעין הנמצאים במתחמי ההשפעה של פרויקט המטרו המגבילה את האפשרות להקניית הבעלות במקרקעין אלה, אך מאפשרת לחוכרים המעוניינים בכך לרכוש את הבעלות בתנאים מיוחדים. בעת חישוב הקניית בעלות שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל קובע מהו שווי הקרקע בבעלות מלאה, כאשר השווי מגלם […]
שינויים בהיטל ההשבחה ב"מרחבי ההשפעה"
בשנים האחרונות, פרויקט המטרו בגוש דן הוביל לשינויים משמעותיים בחקיקה הנוגעת להיטלי השבחה באזורי התחנות המתוכננות. שינויים אלה משקפים את המאבק המתמשך בין הצורך לממן את פרויקט התשתית היקר ביותר בתולדות המדינה, לבין הרצון לעודד פיתוח ובנייה לאורך תוואי המטרו. חוק המטרו, שנחקק ב-2021, קבע כי במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו שיעור היטל ההשבחה […]
השפעת מערכות תחבורה ציבורית על שוק הנדל״ן בישראל
מהפכת התחבורה הציבורית בגוש דן, מחוללת שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן. השקת הקו האדום של הרכבת הקלה מהווה מקרה בוחן חשוב המספק תובנות מהותיות לקראת הקמת מערכת המטרו העתידית, המוערכת בהשקעה של כ-150 מיליארד שקל, ומאפשר לנו להעריך את ההשפעות הצפויות על שוק הנדל"ן בקנה מידה רחב יותר. הניסיון שנצבר מהפעלת הקו האדום בששת החודשים […]
פיצוי על אובדן פרטיות ונוף בעקבות פרויקט המטרו: זכויות, אתגרים ופתרונות
פרויקט המטרו, מעבר להשפעותיו הישירות על הקרקע והמבנים, עלול להשפיע משמעותית על איכות החיים של תושבים רבים, בעיקר בהיבטים של פרטיות ונוף. שאלת הפיצוי על אובדן אלה הינה מורכבת ומעלה סוגיות משפטיות ותכנוניות מעניינות. היבטים משפטיים: זכות לפרטיות ונוף: בישראל, אין זכות מוחלטת לנוף או לפרטיות במרחב העירוני. עם זאת, פגיעה קיצונית עשויה להיחשב […]