הוועדה המקומית תל אביב יפו התכנסה השבוע להסדיר ולהתאים לתמ"א 70 את תוכנית המתאר הכוללנית הנוכחית – תא 5000. זהו שינוי מהותי במערכת התכנון הישראלית: התכנון המקומי נכפף כעת לתכנון הלאומי באופן בלתי חוזר. תמ"א 70, שאושרה במאי 2025, חלה על חלקים נרחבים משטח העיר וגוברת על הוראות תוכנית המתאר העירונית.
תקופת הביניים הקריטית
ההסדרה תמשיך עד שתיכנס לתוקפה תוכנית המתאר החדשה – תא 5500. החלטה בוועדה המחוזית להפקיד את תא/5500, שכוללת מלכתחילה התאמות לתמ"א 70 כבר התקבלה בעבר אך התכנית טרם אושרה וטרם פורסמה להתנגדויות. זהו שינוי פרדיגמה: במקום להתאים תכניות קיימות למטרו, התכנון החדש נבנה מההתחלה סביב המטרו.
מהפכת זכויות הבנייה: המספרים החדשים
ההתאמות יוצרות מהפכה אמיתית בזכויות הבנייה ברחבי תל אביב. ברמת החייל למשל, אחוזי הבנייה יגדלו בחלקם ל- 1,280% – גידול של למעלה מ- 80% בזכויות הבנייה. באזור קריית שאול, אחוזי הבנייה יגדלו בחלקם ל- 600% – גידול של 50%. באוניברסיטת תל אביב, זכויות הבנייה יוגדלו בחלקן ל- 500% – עלייה של 25%. ברחוב פנחס רוזן הוגדל בחלקו היקף הבנייה ל- 400% – גידול של 33%. בגלילות הוגדל היקף הבנייה והתווספו שימושים מעורבים. לעומת זאת בקריית שלום ושפירא יישמר האופי הוותיק, ובכרמלית הוגדל היקף הבנייה במידה מצומצמת בלבד.
איזון אזורי: בין פיתוח להגבלה
באזורי התחנות המרכזיות של המטרו – סבידור, השלום החשמונאים – נקבעו תמהילי שימושים חדשים המשלבים מגורים ותעסוקה. בחלק מהאזורים הייעוד שונה לאזור עירוני מעורב עם חלוקה של לפחות חלקים נרחבים מגורים. בהגנה נקבע כי בטבעת הראשונה השימושים יהיו לתעסוקה ומסחר בלבד, ובטבעת השנייה מגורים בהיקף מוגבל. ברמת אביב יישמר אופי הבנייה הקיימת, עם אפשרות להעצמת זכויות הבנייה רק בצירים ראשיים כגון רחובות אחימאיר ורקנאטי.
מהפך כלכלי בפתע: כשהשינויים "הזמניים" הופכים פרויקטים משתלמים ללא משתלמים
השינויים ב"תקופת הביניים" יוצרים רעידת אדמה בשוק הנדל"ן שהשלכותיה טרם הובנו. יזמים ובעלים שהתבססו על זכויות הבנייה הקיימות עשויים לגלות שפרויקטיהם הפכו ללא כלכליים, בעוד אחרים זוכים בהזדמנות זהב. השינויים המוגדרים כעת כ"זמניים", צפויים ככל הנראה להפוך לקבועים בתא 5500 ולשנות באופן בלתי הפיך את המפה הכלכלית של העיר.
שאלת השאלות – הכדאיות הכלכלית
המכפיל החדש הצפוי הוא ממוצע אזורי, מה שאומר שמגרשים רבים יקבלו זכויות נמוכות משמעותית ועלולים להפוך ללא כלכליים לעומת שכניהם. בנוסף, היטל השבחה של 72% מערך ההשבחה יוצר מכשול נוסף. השאלה המרכזית תהיה האם היחס בין זכויות הבנייה החדשות לנטל ההיטל מאפשר כלכליות פרויקט. יש לצפות לגל התנגדויות משפטיות מיזמים בעלי קרקע שיגלו שפרויקטיהם כבר לא כלכליים או כלכליים פחות, וחיוני לעקוב אחר התפתחות זו לפני שהשינויים מתמסדים בתוכנית הסופית. אנו ערוכים לסייע בכך.
המשמעויות לבעלי נכסים ויזמים – חובה לשים לב!
ההתאמות של תל אביב לתמ"א 70 מהוות מקרה מבחן למה שצפוי לקרות בערים נוספות במטרופולין. בעלי נכסים ויזמים חייבים להבין את המפה החדשה של זכויות הבנייה ולזהות את ההזדמנויות והסיכונים, ולהיערך להגשת התנגדויות. ניתן בסיוענו. העיתוי קריטי – ההחלטות שיתקבלו כעת יקבעו את נוף הנדל"ן בתל אביב לעשרות שנים קדימה.
*האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו
*התמונה נערכה באמצעות AI