השבוע נחשפו שני עדכונים מנוגדים לכאורה: מחד, נת"ע מודה בעיכוב דרמטי בהפעלת המטרו – מ-2034 לטווח של 2037-2040, ומאידך – הוועדות המקומיות ממשיכות לקדם בקצב מהיר תכניות התחדשות מאסיביות סביב התחנות העתידיות. עיריית פתח תקווה הכריזה על שכונת "צמרת" החדשה ל-50 אלף תושבים, ובגבעתיים מקודמת תכנית "כצנלסון מרכז" שתכפיל את מספר הדירות בין שתי תחנות המטרו. מה עומד מאחורי הפער הזה ומה המשמעות עבור השוק?
העיכוב החדש: 2037-2040 במקום 2034
במסמך פנימי שדלף השבוע מנת"ע נחשף כי החברה לא תצליח להשלים את כלל המכרזים הרלוונטיים בהיקף של67 מיליארד שקל עד סוף 2027. כתוצאה מכך, פתיחת הקווים נדחית לטווח של 2037-2040 – עיכוב של 3-6 שנים מהיעד הקודם. במסמך נכתב גם כי "עד כה נמנעה נת"ע מלנקוב במפורש בתאריך 2034 עקב הערכה כי אינו ריאלי" – הודאה מפתיעה על כך שהיעדים הקודמים לא היו מבוססים על תכנון מציאותי.
התכנון ממשיך לקרום עור וגידים
למרות העיכובים בביצוע, התכנון סביב התחנות ממשיך בתאוצה מרשימה. השבוע אישרה עיריית פתח תקווה את הקמת שכונת "צמרת" – אחת השכונות הגדולות שנבנו בישראל בעשורים האחרונים, שתאכלס 50 אלף תושבים סביב שתי תחנות מטרו מתוכננות. הפרויקט כולל פארק של 70 דונם, מוסדות חינוך מתקדמים ותשתיות מודרניות. במקביל, הוועדה המחוזית תל אביב מקדמת את תכנית "כצנלסון מרכז" בגבעתיים, שתכפיל את מספר הדירות מ-662 ל-1,300 יחידות דיור בין תחנות "כיכר נוגה" ו"בן גוריון".
למה התכנון לא מחכה לביצוע?
הפער בין עיכובי הביצוע להאצת התכנון אינו מקרי. הוועדות והעיריות מבינות שהתכנון הוא תהליך ארוך טווח הדורש שנים רבות, ושהמתנה לביצוע בפועל של המטרו תגרום לפיגור עצום בהכנת התשתית התכנונית. כמו כן, מקור השווי העיקרי בנכסים סביב תחנות המטרו נובע מהפוטנציאל התכנוני – זכויות הבנייה המוגדלות, צפיפות מותרת גבוהה ועירוב שימושים – ולא דווקא מהרכבת עצמה.
המשמעות לשוק הנדל"ן
העובדה שהתכנון קורם עור וגידים יוצרת מציאות חדשה עבור יזמים ומשקיעים: אזורי התחנות כבר מקבלים זכויות בנייה מוגדלות והטבות תכנוניות משמעותיות, גם אם הרכבת עצמה תגיע רק בעוד 12 שנה. זה אומר שהשבחת הקרקעות ואישור התכניות מתרחשים כבר עכשיו, ולא תלויים בלוח הזמנים של הביצוע. הניסיון העולמי מלמד שעליית הערכים סביב תחנות מטרו מתחילה עם אישור התכניות, הרבה לפני תחילת הבנייה.
הסיכונים וההזדמנויות
עבור משקיעים, המצב יוצר הזדמנות ייחודית: רכישת נכסים או השקעה בפרויקטים באזורי התחנות כשהמחירים עדיין לא משקפים במלואם את הפוטנציאל העתידי. עם זאת, יש לקחת בחשבון שתקופת ההקמה הארוכה – 12-15 שנים לפחות -עלולה עוד להתארך ועיכובים נוספים עלולים להביא אף לשינויים תכנוניים.
מה צופן העתיד?
התמונה המתגבשת היא של מטרופולין שמתכונן לעתיד גם אם הדרך אליו ארוכה יותר מהצפוי. שכונת "צמרת" בפתח תקווה ותכנית "כצנלסון מרכז" בגבעתיים הן עוד דוגמאות מוקדמות למה שצפוי להיות גל תכנון מאסיבי סביב כל 109 התחנות המתוכננות. היזמים והמשקיעים החכמים הם אלה שיבינו שהשווי נוצר בשלב התכנון, לא בשלב הביצוע.
המסקנה המרכזית
פרויקט המטרו כבר משנה את פני הנדל"ן הישראלי, גם אם הרכבות עצמן יגיעו רק בעוד עשור ויותר. התכנון קורם עור וגידים, הזכויות מתווספות והשווי נוצר. השאלה אינה מתי המטרו יפעל, אלא איך להיכנס נכון למשחק שכבר התחיל. חשוב להיוועץ בעורך דין מומחה לתכנון ובנייה ובשמאי מקרקעין המתמחה בהשפעות תכניות תחבורה על ערכי נדל"ן.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו