ורגע לפני העדכון השבועי תזכורת למעוניינים.ות – קורס המטרו והשפעותיו על הנדל"ן מבית האקדמיה למטרו מתחיל מחר!
הקורס הראשון והיחיד מסוגו בישראל. 4 מפגשי זום ועוד מפגש נטוורקינג מלאים בתוכן מקצועי ושימושי (והאחרון גם באוכל:). אם מעניין לכם.ן לשמוע עוד מוזמנים.ות לשלוח אליי הודעה בחוזר למספר זה (גולן).
—
תופעה תכנונית מעניינת מתרחשת בימים אלו בהוד השרון, כאשר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז החליטה להוסיף 1,000 יחידות דיור לתוכנית "מתחם התפר" – תוכנית שהתגלגלה במוסדות התכנון כעשור. מקרה זה מדגים את השפעתה המרחיקת לכת של תמ"א 70 על הליכי תכנון קיימים, ומעלה שאלות על ודאות תכנונית ועל מידת ההשפעה של תכנית המטרו על תכניות שאינן בסמיכות מיידית לתחנות.
עקרונות תמ"א 70 משנים תוכניות ותיקות
הוועדה המחוזית הצביעה באופן מפורש על הקשר בין החלטתה לבין תמ"א 70, בקבעה כי "אי החלת עקרונות מרכזיים בתמ"א, כגון עמידה בעוצמות הבנייה, יצירת מעברים והגברת הקישוריות אל התחנה, עלולה לסכל באופן ממשי את מימוש מטרות תמ"א 70 במרחב התוכנית". החלטה זו מבהירה את המשקל הרב שמייחסת הוועדה לעקרונות התכנון של המטרו – גם כאשר מדובר בתוכניות שהחלו את דרכן הרבה לפני אישור תמ"א 70, וגם כאשר בניית המטרו בפועל בהוד השרון לוטה בערפל.
הפרדוקס התכנוני
ראש עיריית הוד השרון, אמיר כוכבי, הצביע על פרדוקס מטריד – בעוד תוכנית המטרו בהוד השרון מוקפאת דה-פקטו, ועדות התכנון מגדילות זכויות בנייה בהסתמך על אותה תוכנית מטרו. כדבריו: "זרוע אחת של המדינה מקפיאה את המטרו בהוד השרון, זרוע שנייה מוכרת חלומות על דירות תוך שהיא משתמשת באותו מטרו ממש". טענה זו מעלה שאלות על התיאום בין גופי התכנון השונים ועל העקביות בקבלת ההחלטות הנוגעות לתכנית המטרו.
הוודאות התכנונית בעידן המטרו
המקרה של הוד השרון ממחיש כיצד תמ"א 70 משנה את כללי המשחק התכנוניים גם עבור תוכניות שהחלו את דרכן שנים רבות לפני אישור תוכנית המטרו. רשויות מקומיות, יזמים ובעלי קרקע נדרשים כעת להתאים את התכנון לעקרונות המטרו – גם אם לא ציפו לכך בתחילת התהליך. זוהי דוגמה לאופן שבו תכנית תשתית לאומית משנה את סדרי העדיפויות התכנוניים ומשפיעה על המרחב כולו, ולא רק על הסביבה המיידית של התחנות.
המשמעויות לבעלי נכסים ויזמים – חובה לשים לב!
בעלי זכויות בקרקע באזורים שבהם מתוכננות תחנות מטרו או בסביבתן צריכים להיערך לאפשרות של שינויים משמעותיים בדרישות התכנון, גם בשלבים מתקדמים של הליכי אישור.
חשוב לבחון מראש את הדרישות האפשריות שעשויות לנבוע מתמ"א 70, ולשקול תכנון יזום שכבר מטמיע את עקרונות המטרו. מומלץ להתייעץ עם עורך דין ושמאי מקרקעין מומחים לתחום המטרו, שיוכלו לנתח את ההשלכות האפשריות ולהציע אסטרטגיות מתאימות לכל מקרה.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו