כפל התשלום של רמ"י – האם תשלמו "פעמיים" מס מטרו בהקניית בעלות במתחמי המטרו?

החלטה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מתחילת 2024 משנה את כללי המשחק עבור חוכרי קרקעות במתחמי המטרו. ההחלטה עוסקת באופן שבו חוכרים יכולים לקנות את הבעלות המלאה על הקרקע שלהם, והיא מעלה שאלות משמעותיות לגבי העיתוי והכדאיות של המהלך.

מה בעצם רוצה רמ"י?

רמ"י מעוניינת לאפשר לחוכרים להפוך לבעלים מלאים של הקרקע שלהם. המטרה היא להקל על תהליכים ולאפשר לבעלי הנכסים לבצע פעולות בקרקע בלי להידרש לאישור רמ"י לכל פעולה במקרקעין. התהליך יכול להיות בחינם או בתשלום, תלוי בסוג הנכס והמיקום שלו.

למה צריך לשלם פעמיים?

המורכבות מתחילה כשמגיעים לחישוב התשלום. רמ"י מחשבת את שווי הקרקע בבעלות מלאה כולל הפוטנציאל העתידי שלה בגלל המטרו, אבל לא מפחיתה מהשווי את תשלום מס המטרו שיש לשלם בעתיד. המשמעות – תשלום הקנית בעלות לרמ"י שיכול להגיע עד 31% ייגזר משווי הקרקע בבעלות מלאה ללא הפחתת תשלום מס המטרו הצפוי, ואחר כך שוב תשלום כשיגיע מס המטרו.

 המסלול המהיר – יתרונות וחסרונות

רמ"י מציעה מסלול מיוחד למי שמוכן לחתום על ויתור מראש על זכות הערעור או ההשגה על השומה ועל כל טענה עתידית בנוגע להפחתת מס המטרו משווי הקרקע. זה אמנם מקצר תהליכים, אבל מחייב לקבל את כל התנאים של רמ"י בלי יכולת לערער עליהם בעתיד.

ההשפעה על משקיעים ובעלי נכסים

למרות התשלום הכפול, יש סיבות טובות לשקול רכישת בעלות כבר עכשיו. הסיבה העיקרית – כשתהיה ודאות תכנונית מלאה לגבי המטרו, שווי הקרקע צפוי לעלות משמעותית. מי שיחכה, עלול למצוא את עצמו משלם הרבה יותר בהמשך.

מה צפוי בהמשך?

החלטה זו היא רק הסנונית מבין שינויים רבים שצפויים בשוק הנדל"ן סביב תוואי המטרו. היא משקפת את הניסיון למצוא איזון בין האינטרסים של החוכרים לבין הצורך לממן את פרויקט המטרו. השפעתה על מחירי הנדל"ן והתפתחות האזור תתברר בשנים הקרובות.

המשמעויות לבעלי נכסים ויזמים – חובה לשים לב!

ההחלטה החדשה של רמ"י מהווה הזדמנות לצד סיכונים משמעותיים. בעלי זכויות חכירה נדרשים לבחינה מדוקדקת של האפשרויות העומדות בפניהם, תוך שקילת הכדאיות הכלכלית של רכישת הבעלות כעת אל מול דחייתה. מובן לכל כי כאשר תהיה וודאות תכנונית שווי הקרקע יעלה משמעותית ולא יגולם רק כפוטנציאל. עיכוב בקבלת החלטה או קבלת החלטה שגויה בשלב זה עלולה להוביל להוצאות גבוהות ובחלק מהמקרים לקושי בעמידה בתנאים הנדרשים להקניית בעלות.

*האמור אינו מהווה יעוץ ואינו תחליף ליעוץ משפטי או שמאי