ניסים פרץ, מנכ"ל נתיבי ישראל מעל עשור, אמר אתמול (26.11.25) בכנס איגוד המהנדסים מה שכולם חושבים אבל אף אחד לא אומר: "באיזו מדינה מתוקנת מדברים על מטרו עוד 15 שנה? כל קו אדום (רכבת קלה) לוקח 10 שנים. כשנותנים לי פרויקט עם דד ליין תוך 30 חודש, אני מוסר אחרי 30 חודש – הכל עניין של רצון". המסר: לוחות הזמנים של המסילות והתחנות הם מופרזים, והבעיה היא לא טכנית – היא פוליטית. אבל בנדל"ן – הדברים מתקדמים כבר עכשיו.
למה זה חשוב? מנכ"ל נת"י הוא לא פוליטיקאי – הוא מהנדס
פרץ הוא מנכ"ל ותיק עם רקע צבאי שמוסר פרויקטים בזמן. כשהוא אומר שהמסילות והתחנות צפויות לעוד 15 שנה ושזה לא ריאלי – זו הערכה מקצועית. לדבריו: "החסמים המהותיים אלו מקבלי ההחלטות. כשלא נוח זה מבוטל בהחלטת ממשלה, כשזה נוח זה מקודם. הכל מונע מאינטרסים פוליטיים מובהקים". המסר: אי-ודאות גבוהה מאוד לגבי מתי המסילות והתחנות יהיו מוכנות, ותלות גם בתמורות הפוליטיות.
הנדל"ן לעומת זאת לא מחכה למסילות – והדברים מתקדמים כעת
כאן החלוקה הקריטית: המסילות והתחנות? 15+ שנה לפחות. הנדל"ן? כעת. תמ"א 70 כבר אושרה ובתוקף, ומאפשרת קידום בניה מוגברת במרחבי התחנות – גם מבלי שהמסילות מוכנות. זכויות הבנייה הגבוהות יוצרות ערך היום, לא בעוד 15 שנה. הכל למעט חריגים המותנים בתחנות הבנויות. יזמים כבר מקדמים תכניות, משקיעים כבר קונים זכויות, תקני החניה כבר משתנים כעת, והשוק כבר מתמחר את הפוטנציאל. ההשפעה על הנדל"ן כבר פה.
היטלי השבחה – יגיעו בקרוב כשהתכניות יעברו
נקודה קריטית שמשקיעים צריכים להבין: היטלי השבחה גם הם אינם ממתינים למסילות. ברגע שתכנית מפורטת תאושר במרחב תחנה ותיתן זכויות בנייה מוגברות – היטל ההשבחה המוגדל יהיה ניתן לגבייה. זה קורה כבר כעת, ויקרה בהמוניו בשנים הקרובות כשהתכניות המפורטות יאושרו. למעט חריגים מיוחדים, כל מי שמקבל זכויות מוגברות ישלם היטל. לא ממתינים למסילות כדי לגבות – גובים מרגע שהתכנית הפרטנית מאושרת.
ההבדל הקריטי: המסילות מתעכבות, הנדל"ן לא
פרץ מדבר על 15 שנים למסילות ולתחנות הפיזיות – החפירות, המנהרות, הרכבות. אבל התכנון הנדל"ני והזכויות? מתקדמים כבר היום. יזמים לא מחכים למסילות – הם מקדמים פרויקטים על בסיס הזכויות שתמ"א 70 מאפשרת. למשקיעים זה אומר: הערך נוצר כבר כעת, לא בעוד 15 שנים. אבל גם היטלי ההשבחה נגבים כבר עכשיו.
המלצה ליזמים ומשקיעים
אל תמתינו למסילות – התמקדו בזכויות ובתכנון. הערך בנדל"ן נוצר מהזכויות המוגברות שתמ"א 70 נותנת, לא מהרכבות שיגיעו בעוד 15 שנה. היטלי השבחה מוגדלים יחלו להיגבות ברגע שהתכניות יאושרו – זה בשנים הקרובות, לא בעוד עשור וחצי. תכננו את ההשקעות על בסיס הזכויות והתכנון. היוועצו בעורך דין ושמאי מומחה מטרו להבין האם והיכן בניית התחנות כן מהווה תנאי לבניית הפרויקט. והמסילות? בונוס שיגיע מאוחר.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו
התמונה נערכה באמצעות AI