תמ"א 70 לטובת המטרו אושרה – מדריך שאלות ותשובות

תמ"א 70 אושרה לאחרונה ואנו מקבלים פניות רבות בשאלות לגבי הוראותיה. הכנו לכם מדריך שאלות-תשובות בסיסי להבנת התמ"א החדשה.

מה מטרת תמ"א 70?

מטרת התכנית היא להתוות את מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית סביב תחנות המטרו המתוכננות. התכנית קובעת הנחיות והוראות להכנת תכניות מפורטות, על מנת לאפשר העצמת הבניה הנובעת מהקמת המטרו, תוך ייעול השימוש בקרקע סביב התחנות.

האם ניתן להוציא היתרי בניה מכח תמ"א 70?

לא. יש להכין תכניות מפורטות בהתבסס על הוראות התמ"א.

אילו ייעודי קרקע קובעת התמ"א?

התכנית מגדירה שלושה ייעודים מרכזיים:
1. אזור עירוני מוטה מטרו – אזור בנוי קיים המיועד להתחדשות עירונית, המחייב הכנת "תכנון כולל" כתנאי לאישור תכניות מפורטות
2. אזור פיתוח במרחב תחנה – מיועד לפיתוח מהיר וכולל חטיבות שטח גדולות
3. אזור שימור מקומי – חל על מרחבים שנקבעו לשימור בתכניות קודמות

מהו מרחב הליבה?

המרחב המצוי במעטפת המיידית של תחנת מטרו, עד 100 מטר מהכניסות לתחנה, המיועד לעידוד פעילות עירונית בדגש על הולכי רגל. בממשק עם תחבורה ציבורית נוספת מגיע עד 200 מטר מהכניסה לתחנה.

מה הן הטבעות הראשונה והשנייה?

הטבעת הראשונה היא מרחב ההשפעה בטווח של 300 מטר ממרכז התחנה וכוללת את מרחב הליבה. הטבעת השנייה משתרעת מגבול הטבעת הראשונה ועד גבול התכנית.

האם ניתן להוציא היתרי בניה מכח תמ"א 38?

במרחב הליבה – לא ניתן כלל במגרשים שלפחות 10% מהם בתחום זה.
בטבעת הראשונה – נדרש אישור מיוחד מיו"ר הוועדה המחוזית ומתכנן המחוז, לאחר חוות דעת ממהנדס הוועדה המקומית.

על אילו שטחים לא חלות הוראות התכנית?

– אזורי שימור מקומי (למעט חריגים)
– שטחים פתוחים
– מוסדות ציבור כלל עירוניים
– שטחים לתשתית
– דרכים
– מוקדים נופיים

כיצד נקבעות זכויות הבניה?

הזכויות נקבעות באמצעות טבלאות רח"ק (רצפה חלקי קרקע). חשוב לציין שהרח"ק שנקבע הוא מינימלי – המשמעות היא שניתן בתכנית מפורטת לאשר זכויות בניה גדולות יותר. יחד עם זאת חשוב להדגיש שהרח"ק בתכנית הוא גם ממוצע, משמע יהיו מגרשים עם רח"ק נמוך יותר, כל זמן שהממוצע נשמר.

מה קורה עם תכניות קודמות?

תכניות שהוחלט על הפקדתן טרם תחילת התמ"א יכולות להיות מאושרות גם אם אינן תואמות את הוראותיה, בתנאי שיתקיים דיון נוסף בהתייחס להוראות התמ"א.

המשמעויות לבעלי נכסים ויזמים – חובה לשים לב!

תמ"א 70 מהווה שינוי מהותי בכללי המשחק התכנוניים במרחב המטרופולין. ההחלטות התכנוניות שיתקבלו בתקופה הקרובה ישפיעו משמעותית על אפשרויות הפיתוח וערכי הנכסים במרחבי התחנות לשנים רבות קדימה. נתונות לבעלי נכסים זכויות ערר והתנגדות בחלק מהמקרים, וכמו כן זכויות להתנגד להפקעות. מומלץ להיוועץ בעורכי דין, אדריכל ושמאי המומחים במטרו.

*האמור אינו מהווה יעוץ ונדרש יעוץ פרטני לכל מקרה לגופו