הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור תדון ביום שני בתוכנית "מתחם המייסדים – תחנת המטרו פארק המדע" בנס ציונה – פרויקט ענק של 7,700 יחידות דיור על שטח של 550 דונם, מתוכן 1,150 יחידות להשכרה ארוכת טווח. התוכנית ביוזמת "דירה להשכיר" נמצאת כמעט כולה בתחום ההשפעה של תמ"א 70 וממוקמת סמוך לתחנת מטרו מתוכננת – אבל עיריית נס ציונה מתנגדת לה בתוקף. זו התוכנית השנייה של דירה להשכיר בעיר שנתקלת בהתנגדות עירונית – דפוס שמעיד על פער עמוק בין התכנון הלאומי לאינטרסים המקומיים.
מהות התוכנית: שכונה שלמה ליד תחנת מטרו
התוכנית משתרעת על 550 דונם סמוך לפארק המדע, וכוללת 60,000 מ"ר לתעסוקה, 14,000 מ"ר למסחר ו- 16,000 מ"ר למבני ציבור. לאורך ציר ויצמן מתוכננות שתי מערכות הסעת המונים – קו BRT וקו מטרו M1, כאשר תחנת מטרו "פארק המדע" תיבנה במרכז המקטע. היות והתוכנית חלה כמעט כולה בתחום ההשפעה של תמ"א 70 מוענקת לה עדיפות תכנונית.
מדיוריות זעירות ועד דירות ענק
התוכנית קובעת: 20% דירות קטנות (56-80 מ"ר), 5% דירות קטנות מאוד (30-55 מ"ר), ו- 5% דירות גדולות מאוד (מעל 141 מ"ר). בנוסף, תותר בנייה של דיוריות בשטח 25-50 מ"ר.
ההתנגדות העירונית: "מגדלים שלא תואמים עיר עם צביון כפרי"
על פי הדיווחים, עיריית נס ציונה מתנגדת בתוקף: "התוכנית מקודמת בוותמ"ל ולא עברה במוסדות התכנון המקומיים. היא מתעלמת מדרישות מהנדס העיר, אינה תואמת את אופי העיר, את התשתיות הנדרשות, ולא מתייחסת לניהול מי הנגר ולמניעת הצפות". חברת מועצת העיר, גלית אבינועם, מחדדת את הביקורת: "במקום לחזק את המרקם האורבני של מרכז העיר עם התחדשות עירונית בונים מגדלים בעיר עם צביון כפרי. השכונות הסמוכות הן בגובה 5-6 קומות או צמודי קרקע – לא יהיה רצף אורבני". וגם הביקורת הכלכלית: "העיתוי, על רקע הקופה המתדלדלת של נס ציונה וההשקעה הרבה הדרושה לתשתיות ופיתוח מדאיג במיוחד".
תמ"א 70 כמנוף לעקיפת העירייה – דפוס חוזר ארצי
זו התוכנית השנייה של דירה להשכיר בנס ציונה שמקודמת בניגוד לרצון העירייה – במרץ אושרה תוכנית נוספת (מתחם חרודי, 2,350 יח"ד) גם היא בהתנגדות עירונית. התמונה הרחבה: דירה להשכיר מקדמת כ-50 מתחמים ליד תחנות מטרו, כולל 1,300 יח"ד בתל גיבורים חולון, 1,980 יח"ד בגודלה מאיר חולון, ו-3,200 יח"ד בגבעת שמואל. הדפוס החוזר מעלה שאלה מהותית: האם התיעדוף התכנוני שמקנה תמ"א 70 הוא שימוש לגיטימי בכלי תכנוני שנועד לעודד בנייה באזורי מטרו, או ניצול לרעה שמדלג על שיקולים מקומיים חיוניים?
השלכות על שוק הנדל"ן – הזדמנויות וסיכונים
למרות ההתנגדות, סביר שהתוכנית תאושר – תמ"א 70 והותמ"ל נועדו לעקוף חסמים מקומיים. מי שמשקיע באזור משקיע בפרויקט עם סימן שאלה גדול מבחינת תיאום עם העירייה.
אזהרה למשקיעים ויזמים – תמ"א 70 אינה ערובה להצלחה
תמ"א 70 מעניקה עדיפות תכנונית, אך אינה פותרת בעיות תשתיות או תיאום עם רשויות. פרויקטים שמקודמים בניגוד לרצון העירייה עלולים להתעכב, לסבול מחוסר תשתיות, ולהיתקל באי-התאמה למרקם האורבני המקומי. אם אתם שוקלים השקעה בנס ציונה – היוועצו בשמאי ועורך דין המומחים במטרו ובתמ"א 70. בדקו לא רק שיש תחנת מטרו, אלא גם האם העירייה תומכת, האם יש תשתיות מספקות, והאם התכנון מתחשב בצביון המקומי. השקעה בפרויקט שהעירייה מתנגדת לו היא השקעה עם סיכון מוגבר, בפרט לעיכובים.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו
התמונה נערכה באמצעות AI