הוועדה המחוזית צפויה לדון בימים הקרובים בהפקדת תוכנית ענק להתחדשות עירונית במרחב תחנת המטרו נגה בגבעתיים – 150 דונם, מגדלים של עד 50 קומות, 4,000 יחידות דיור ו-160,000 מ"ר נדל"ן מניב. זו התוכנית המתחמית היא מהראשונות המקודמות במרחבי המטרו, והאתגרים של תוכניות כאלה משמעותיים. אם לא יינתן מענה לשאלות הכלכליות, המשפטיות והלוגיסטיות – התוכנית תצטרף לרשימה הארוכה של תוכניות שנשארו על הנייר.
האתגר הראשון: שלביות – האם זה אפשרי במתחם מטרו?
התוכנית חלה על כ-150 דונם בלב גבעתיים, עם 1,797 יחידות דיור קיימות. פינוי של כ- 1,800 דירות דורש בדרך כלל שלביות: בונים שלב ראשון, מעבירים אליו דיירים, ואז מפנים שלב שני. אבל האם זה אפשרי במתחם מטרו? התוכנית מציעה מגדלים של 50 קומות ב"טבעת הראשונה" – זה דורש פינוי סימולטני של מתחם שלם, לא שלביות. אי אפשר לבנות מגדל של 50 קומות על חצי מתחם. פרויקטים מתחמיים נתקעו כי לא הצליחו לפנות מספיק דיירים בשלב אחד. איך פותרים את זה בגבעתיים?
האתגר השני: הסכמות – 60% בכל בניין, עשרות בניינים
פינוי-בינוי דורש 67% הסכמה במתחם, לרבות 60% הסכמה בכל בניין. במתחם של 1,800 דירות – מדובר בעשרות בניינים. צריך להשיג 60% הסכמה בכל בניין בנפרד. אם בניין אחד לא מצליח להגיע ל-60% – הוא נשאר, והמתחם לא יכול להתקדם כמקשה אחת. איך משיגים הסכמות כאלה? אם יש תמריץ ממשי – תוספת שטח משמעותית, פיצוי כספי, או דיור חלופי איכותי. התוכנית בנוסחה כרגע אינה מציעה מנגנון ברור. בפרויקטים אחרים כשחלק מהבניינים לא הצליחו להגיע לרף הנדרש – זה הספיק כדי לעצור הכל.
האתגר השלישי: כלכליות – האם יהיו תמריצים?
יזם המעוניין לבנות 50 קומות צריך: לפנות מאות משפחות (דיור חלופי = מאות אלפי שקלים לחודש), לשלם פיצויים או תוספת שטח לדיירים, לשלם היטלי השבחה, מס מטרו, ולממן בנייה של מגדל ענק. בלי הקלות כלכליות – יתכן מאוד שזה לא משתלם. השאלה הקריטית: האם תהיה הפחתה בהיטל השבחה למתחמי המטרו? חוק המטרו מאפשר זאת – אבל לא ברור אם זה יחול כאן. פרויקטים עשויים להיזנח כי היטלי ההשבחה ומס המטרו הופכים אותם ללא כדאיים.
האתגר הרביעי: התשתיות – מי ישלם?
התוכנית מציגה: כיכרות עירוניות, שני בתי ספר חדשים, מרחבים ציבוריים. אבל מי ישלם? תשתיות ציבוריות עולות מאות מיליוני שקלים. האם זה יבוא מהיזמים? מהעירייה? מהמדינה? פרויקטים נתקעו כי העירייה דרשה מהיזמים לממן תשתיות – והיזמים עזבו כי זה לא היה כדאי.
הלקח מהשטח: בלי מענה – זה נשאר על הנייר
תוכניות מתחמיות נשמעות מרשים. אבל המציאות מראה שרובן לא יוצאות לפועל. פרויקטים שאושרו לפני 5-10 שנים ועדיין לא התחילו – כי לא הצליחו לפנות דיירים, לא היה כדאי כלכלית ולא הצליחו לממן תשתיות. קל וחומר במרחבי המטרו, עם אילוצי המיסוי והתחנות.
אזהרה למשקיעים: אל תבנו עדיין על התוכנית.
תוכניות מתחמיות נתקעות שנים. אם קונים נכס באזור – ודאו שהוא משתלם גם בלי התוכנית. אל תסמכו על 50 קומות שאולי יבנו בעוד 15 שנה, ואולי בכלל לא.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו
התמונה נערכה באמצעות AI