שתי עיריות מובילות בגוש דן והשרון קבעו מדיניות נגדית בנושא היטל השבחה במתחמי תמ"א 70. בעוד עיריית רמת גן אישרה ב- 7.8.2025 פה אחד את השיעור המקסימלי של 72% היטל השבחה בפרויקטי פינוי-בינוי במתחמי תמ"א 70, עיריית רעננה נקטה גישה שמרנית יותר ואישרה באוגוסט שיעור של 50% בלבד.
ההחלטות המכריעות
ראש עיריית רעננה חיים ברוידא הסביר: "זוהי החלטה שפניה לכיוון היזמים, ולפיה למרות שגובה היטל ההשבחה שרשאית העירייה לקבוע הינו עד 72 אחוז – תעמוד ההשבחה על 50 אחוז בלבד מתוך רצון לעודד פרויקטים ויזמות". רמת גן לעומת זאת אישרה למעשה פה אחד "את התקרה הגבוהה ביותר האפשרית להיטל השבחה בפרויקטים הסמוכים לתחנות המטרו". ההחלטה חלה על כל מתחמי ההשפעה סביב תחנות המטרו: ממרחב הליבה ועד הטבעת השנייה.
הרקע החוקי והמועדים הקריטיים
החלטות אלה נעשו מכוח חוק המטרו, לפיו רשויות מקומיות זכאיות לקבוע שיעורי היטל השבחה במתחמי תמ"א 70 תוך 90 יום ממועד אישור תמ"א 70, עד תקרה של 72%. המועדים הקריטיים: 11.5.2025 – מועד אישור תמ"א 70 בממשלה, 31.12.2030 – המועד האחרון ליהנות מהיטל השבחה מופחת של 60% במקום 72% לפי חוק המטרו, ותקופת 5 שנים – משך תוקף החלטות העיריות על שיעורי היטל השבחה.
אוגוסט 2025 – המועד האחרון לקביעת היטל ההשבחה על ידי העיריות.
בעיה מטרידה באי-ודאות
המועד של 90 ימים כבר עבר (תמ"א 70 אושרה ב- 11.5.2025), ועדיין לא ברור משפטית מה דינן של עיריות שלא הספיקו לקבוע החלטה. האם יחול עליהן שיעור ברירת המחדל של 72% באופן שלא ניתן לשינוי? האמור יוצר אי-ודאות חמורה עבור יזמים ובעלי מקצוע. יצוין גם כי לא ברור באיזה אופן ההקלות המתוכננות במסגרת חוק המטרו חלות על עסקאות מכר, להבדיל מבקשות להיתר, אי בהירות הגוברת כעת, מה שיוצר אתגר נוסף עבור בעלי נכסים בהליכי מכירה.
המשמעות הכלכלית והשפעות רחבות
הפער של 22% בין העיריות יכול להשפיע משמעותית על כדאיות פרויקטים. לדוגמה בפרויקט בהיקף של 100 מיליון ש"ח השבחה, ההפרש יהיה 22 מיליון ש"ח. יזמים צפויים לשקול העברת פעילות לרעננה או לחלופין לדחות פרויקטים ברמת גן. ההחלטות הללו יוצרות דיסוננס משמעותי בין שתי עיריות סמוכות – רעננה מציבה את עצמה כיעד אטרקטיבי יותר להתחדשות עירונית, בעוד רמת גן מעדיפה מקסום הכנסות על פני עידוד יזמות.
המשמעויות לבעלי נכסים ויזמים – חובה לשים לב!
התפתחויות אלה מטרידות ויוצרות אי-ודאות תכנונית משמעותית. שמאים, יזמים ועורכי דין מתבקשים להיות ערניים למגמות החוקיות המשתנות ולעקב אחר החלטות עיריות נוספות שצפויות להתפרסם בחודשים הקרובים. כל פרויקט חדש במתחמי המטרו מחייב בדיקה מעמיקה של המדיניות המקומית העדכנית ביותר. ההחלטות השונות של העיריות מעידות על כך שהמשטר החדש של חוק המטרו יוצר מציאות מורכבת ומפוצלת, שבה כל רשות קובעת מדיניות שונה. זהו שינוי מהותי מהמצב הקודם שבו היה אחיד יחסית ברחבי הארץ. חשוב להיוועץ בעורך דין מומחה להתחדשות עירונית ותכנון ובניה בעל מומחיות בתחום המטרו ובשמאי מקרקעין בעל מומחיות מטרו וניסיון בפרויקטי תשתית ובהיטל השבחה, כדי להבין את המשמעויות המלאות של השינויים הללו ולהתאים את האסטרטגיות בהתאם לכל רשות ורשות.