התפתחות דרמטית בדרום-מערב ראשון לציון: תמ"א 70/א, תכנית הענק להקמת רובע חדש מעל דיפו "ראשונים", הופקדה להתנגדויות הציבור. נפתח חלון הזדמנויות משמעותי – עד ה-9.2.24 – להשפיע על אחת התכניות המשמעותיות ביותר בתולדות העיר.
מהות התכנית והיקפי הפיתוח
על שטח משמעותי של 320 דונם, מתוכנן מהלך שישנה את פני האזור כולו. התכנית משלבת פתרון הנדסי מורכב של בנייה רב-שכבתית מעל דיפו המטרו: מבנה הדיפו בתחתית, מעליו קומה טכנית המייצרת קרקע מלאכותית, ומעל אלו – רובע עירוני שלם. היקף הפיתוח חסר תקדים וכולל 2,600 יחידות דיור, 300 יחידות דיור מוגן, 280,000 מ"ר שטחי תעסוקה, 17,000 מ"ר שטחי מסחר ו-60,000 מ"ר למבני ציבור.
המורכבות התכנונית והמשפטית
התכנית כוללת מספר רבדים מורכבים שדורשים תשומת לב מיוחדת. ראשית, מתוכנן הליך איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בחלק מהשטח. שנית, נדרשת תכנית תלת-ממדית נוספת למתחם ב'. המורכבות ההנדסית של הבנייה הרב-שכבתית משפיעה על מגוון רחב של בעלי זכויות באזור ומחייבת בחינה מקצועית מעמיקה בשלב ההתנגדויות.
השינוי התחבורתי והשפעתו
התכנית יוצרת מערך תנועה חדש המשתלב עם תחנת המטרו ותחנת רכבת "ראשונים". הפיתוח כולל גישור מעל כביש 431 וחיבורים חדשים למערך התחבורה העירוני. שינויים אלו ישפיעו משמעותית על הנגישות והערך של נכסים באזור, מה שמחייב בחינה פרטנית של ההשפעות על כל נכס ובעל זכויות.
ההזדמנות הכלכלית והאתגרים
התכנית מייצרת פוטנציאל כלכלי משמעותי לצד אתגרים מורכבים. המיקום האסטרטגי בסמוך לתחנת המטרו והרכבת, יחד עם היקפי הפיתוח חסרי התקדים, צפויים להשפיע דרמטית על ערכי הנדל"ן באזור. עם זאת, המורכבות ההנדסית והתכנונית, לצד הליכי האיחוד והחלוקה, מחייבים הערכה מקצועית מדוקדקת של ההשפעה על כל נכס.
היטלי השבחה והשפעתם על עסקאות עתידיות
התכנית צפויה לייצר היטלי השבחה משמעותיים במיוחד נוכח הפשרת שטחים נרחבת, שינויי ייעוד דרמטיים ותוספת זכויות חסרת תקדים באזור. למרות היותה תכנית מתאר ארצית, תמ"א 70/א מכילה הוראות של תכנית מפורטת וניתן להוציא מכוחה היתרי בניה. המשמעות היא שכל מימוש שיבוצע מרגע אישור התכנית יחויב בהיטל השבחה ומס מטרו. במקרה של מימוש במכר, סך התשלום הכולל יעמוד על 72% מההשבחה, ובמקרה של מימוש בדרך של בקשה להיתר עד לסוף שנת 2030, סך התשלום יהיה 60% מההשבחה. חיובים אלו ישפיעו באופן מהותי על כדאיות העסקאות ועל תזרים המזומנים הנדרש לביצוען, ובעלי זכויות נדרשים לבחון את היקף ההשבחה הצפוי ואת השפעתו על תכנון עסקאות עתידיות.
המשמעויות לבעלי נכסים – חובה לשים לב!
תקופת ההתנגדויות המסתיימת ב-9.2.24 מהווה הזדמנות היסטורית לצד סיכונים משמעותיים – מקל וגזר. זהו החלון היחיד להשפיע על תכנית שתעצב את פני האזור לעשורים הבאים. על בעלי הנכסים לפעול באופן מיידי ולהיוועץ בעורך דין מומחה להתחדשות עירונית ותכנון ובניה בעל מומחיות בתחום המטרו ובשמאי מקרקעין בעל ניסיון בתכניות מטרו – החמצת המועד או הגשת התנגדות לא מקצועית עלולות להוביל לאובדן זכויות, ומנגד פעולה מקצועית ומהירה טומנת בחובה הזדמנויות כלכליות משמעותיות בהיקפים של מיליוני שקלים.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו
התמונה נערכה באמצעות AI