בימים אלה, כשתמ"א 70 לקראת אישור והיא עתידה לעצב את המרחב העירוני סביב תחנות המטרו העתידיות, חשוב להכיר את המושג רח"ק (רצפה חלקי קרקע) – הכלי המרכזי לקביעת זכויות הבנייה במתחמים אלו.
נושאים מרכזיים להבנה:
מהו רח"ק ואיך מחשבים אותו
– במילים פשוטות רח"ק מבטא את אחוזי הבניה במקרקעין
– הרח"ק הוא היחס בין שטחי הבנייה לשטח המגרש
– מדובר בשטחים שכוללים שטחים סחירים (עיקרי ושירות) מעל הקרקע
– דוגמה: מגרש 500 מ"ר עם רח"ק 3 מאפשר בנייה של 1,500 מ"ר
דרגות רח"ק בתמ"א 70
הרח"ק נקבע לפי דרגות וככל שהדרגה גבוהה יותר, זכויות הבנייה גדולות יותר:
– דרגה D (הגבוהה ביותר): רח"ק 6-9 באזורים מרכזיים (כמו תל אביב)
– דרגה C: רח"ק 5-7.5
– דרגה B: רח"ק 4-6
– דרגה A: רח"ק 3-4.5 באזורים פחות אינטנסיביים (כמו רעננה)
הרח"ק מינימאלי ואינו סופי כך שיש אפשרות לגמישות ושיקול דעת של מוסדות התכנון שידונו בתכניות המפורטות וייתכן שנראה עוצמות בניה גדולות משמעותית מהקבוע בתמ"א
השפעות מרכזיות על התכנון העירוני
עוצמת הבנייה
– הרח"ק מאפשר בנייה אינטנסיבית ומגדלים בעירוב שימושים
– שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור באותו מבנה
– כתוצאה מעצימות הבנייה תגדל הצפיפות בסביבת תחנות המטרו לצד פעילות עסקית ענפה
עירוב שימושים:
– שילוב מגורים, מסחר ותעסוקה באותו מתחם
– יצירת מרכזי פעילות עירוניים חדשים
– הגברת החיוניות העירונית סביב תחנות המטרו
אתגרים תכנוניים:
– תשתיות: התאמת מערכות מים, ביוב, חשמל ותקשורת לעומסים הצפויים
– שטחים פתוחים: הבטחת שטחים ירוקים ומרחבים ציבוריים
– צרכי ציבור: תכנון מוסדות חינוך, בריאות ופנאי בהתאם לגידול באוכלוסייה
– איכות חיים: שמירה על איזון בין פיתוח אורבני לרווחת התושבים
המשמעות לבעלי נכסים
אם בבעלותכם נכס בסביבת תחנת מטרו מתוכננת, דרגת הרח"ק תקבע משמעותית את פוטנציאל הפיתוח. לדוגמה:
– מגרש של 1,000 מ"ר בטבעת הראשונה סמוך לתחנות מטרו – בדרגה D יאפשר בנייה של לפחות 9000 מ"ר
– אותו מגרש בדרגה A יאפשר בנייה של לפחות 4500 מ"ר
בטרם קבלת החלטות על רכישה, מכירה או פיתוח – מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע להערכת ההשלכות הכלכליות והתכנוניות המלאות.