לכבוד החג, קצת אסקפיזם: מה האנוי מלמדת אותנו על מטרו שהוא יותר מזכויות בנייה

לכבוד החג החלטנו לצאת לרגע מתמ"א 70, חוק המטרו והוועדות, ולקפוץ לצד השני של העולם. להאנוי, וייטנאם.

גם שם מקימים רשת מטרו גדולה. ושם הבינו שהשאלה המעניינת איננה רק כמה אפשר לבנות ליד התחנה, אלא באיזו עיר נחיה לידה.

חוק הבירה החדש: יותר זכויות, אבל בתנאי

חוק הבירה של וייטנאם אושר באפריל 2026 ונכנס לתוקף ביולי. הוא מאפשר להאנוי לקדם באזורי פיתוח מוטה תחבורה תכנון אינטנסיבי סביב תחנות המטרו, כולל ניצול המרחב התת קרקעי, ולגבות חלק מעליית הערך שהמטרו מייצר.

ואולם לצד ההעצמה נקבע עיקרון חשוב: במפלס הקרקע עדיפות למרחב הציבורי, לעצים ולאיכות החיים העירונית.

כלומר, יותר בנייה, אבל לא על חשבון הרחוב. וחלק מהערך חוזר אל העיר.

תחנת C9 ליד אגם Hoàn Kiếm: כך זה יכול להיראות

בספטמבר 2026 הוצג לציבור, ונמצא בהיוועצות, תכנון באזור תחנת C9 שליד אגם Hoàn Kiếm ההיסטורי. זה עדיין תכנון ולא החלטה סופית, אבל הכיוון מעניין:
התחנה והמרחב שסביבה נבחנים כמערכת אחת, עם דגש על כיכרות, פארקים ורשת הליכה, ועל חיבור לשטחי תת-קרקע רב-קומתיים שמשלבים תחבורה, חניה, מסחר ושירותים.
המטרה: לפנות את פני השטח לתושבים ולהולכי רגל.
והכול באזור בעל ערך היסטורי מיוחד, שבו נדרשת רגישות לשימור הסביבה.

אז מה אפשר לקחת מהאנוי חזרה לישראל?

תמ"א 70 מבקשת, בצדק, לנצל את ההשקעה האדירה במטרו לציפוף סביב התחנות, לתוספת מגורים ותעסוקה ולעירוניות הנשענת פחות על הרכב הפרטי.

אבל זכויות בנייה הן רק צד אחד של משוואת הפיתוח המוטה תחבורה.

אם מוסיפים אלפי יחידות דיור סביב תחנה, חשוב לשאול באותה רצינות:
כמה מרחב ציבורי יהיה שם?
כמה עצים וצל?
איך הולכים בפועל מהבית אל התחנה?
האם התשתיות הציבוריות גדלות יחד עם זכויות הבנייה?
והאם התחנה משתלבת במרקם הקיים, או רק מייצרת סביב עצמה עוד בנייה?

ויש כאן גם שיעור נדל"ני

אנחנו רגילים למדוד את השפעת המטרו על שווי לפי מרחק מהתחנה. אבל 300 מטר של הליכה מוצלת דרך כיכר ופארק אינם אותו מוצר נדל"ני כמו 300 מטר לצד כביש סואן.

תחנת מטרו לא מייצרת ערך רק בעצם קיומה. גם איכות העיר שנבנית סביבה מייצרת ערך.

וזה הלקח שכדאי להביא מהטיול הקצר להאנוי:
ההשבחה צריכה לעבוד לשני הכיוונים. יותר זכויות למקרקעין, ובמקביל יותר איכות חיים ויותר מרחב ציבורי לעיר.

ליזמים ולבעלי נכסים

הדוגמה מהאנוי היא השראה, לא תחזית. בישראל, כדאי לבחון בכל פרויקט סביב תחנה גם את איכות המרחב הציבורי ואת התשתיות הנלוות, כי אלה צפויים להשפיע על הערך לא פחות מהמרחק מהתחנה.

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.

—

להצטרפות לקבוצת עדכוני הווטסאפ של האקדמיה למטרו (מותנה באישור מנהל):
https://chat.whatsapp.com/JV7UUCt81Uf8bagYgdPPha?mode=gi_t
—
רוצים להבין לעומק את השלכות המטרו על הנדל"ן שלכם? הקורס המקיף של האקדמיה:

קורס המטרו

—