ביום שלישי שעבר קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה דרמטית שעלולה להשפיע על מאות משקיעי ובעלי קרקע בראשון לציון ועל האופן שבו מדינת ישראל מתנהלת מול בעלי זכויות בתוואי המטרו.
ההחלטה מאשרת את המלצת הולנת"ע להמשיך לקדם את הרובע החדש שייבנה מעל ומסביב לדיפו המטרו במחלף ראשונים — תוך דחיית רוב ה- 38 השגות שהוגשו.
המשפט הדרמטי שבלב ההחלטה הזו: "רווחיות כלכלית או השבחה אינן תנאי לאישור תוכנית."
ה"האדסון יארדס" הישראלי? —כשניו יורק קונה וישראל מפקיעה
התקשורת כינתה את המתחם "האדסון יארדס הישראלי" — רמז לשכונה האייקונית שנבנתה מעל מוסך הרכבת בניו יורק. אבל יש הבדל קריטי: בניו יורק הזכויות נרכשו בשוק חופשי. בראשון לציון המדינה מפקיעה קרקע פרטית.
תמ"א 70/א', שנערכה על ידי משרד גורדון אדריכלים, מתפרסת על כ- 320 דונם ומציעה כ-2,600 דירות במבנים בני 8 עד 30 קומות, 30% מהן דירות קטנות וכ- 300 דירות לדיור מוגן. התוכנית כוללת גם גשר להולכי רגל לאזור נופש "האירוס" מדרום לכביש 431, ותקני חנייה מופחתים. זהו הרובע הראשון מסוגו בישראל שמתוכנן ישירות מעל תשתית מטרו פעילה.
הפרדוקס שבלב ההשגות: מי בפנים ומי בחוץ
מכלל 290 הדונם שהופקעו לצורך הדיפו, רק כשליש — אזורי הקירוי — זוכים להיכלל בתוכנית הבנייה ולהתחלק בזכויות. בעלי קרקע שמצויים בחלק הלא-מקורה תרמו קרקע בדיוק כמו שכניהם, אך לא יקבלו זכויות בנייה (!).
עיריית ראשון לציון עצמה הצטרפה לביקורת וביקשה הרחבת הקירוי ל- 190 דונם נוספים — גם היא נדחתה. מנקודת ראותם של בעלי הקרקע זהו: "תכנון בלתי סביר, לא חוקי, ולחלוטין לא הוגן."
שני מיליארד שקלים — ומי לא יראה מהם דבר
הערכות שמאיות שפורסמו העמידו את השווי הכולל של הזכויות במתחם המרכזי — 97 הדונם שמעל גג הדיפו ממש — על כ- 2 מיליארד שקלים לאחר אישור התוכנית. זהו המספר שמסביר את עוצמת ההשגות.
לפי תחשיב צוות התכנון עצמו, עלות הפרויקט הכוללת עומדת על 1.25 מיליארד שקל, והיתרה לבעלי הקרקע בחלופת מימוש על ידי המדינה — 250 מיליון שקל בלבד. בתוספת היטל השבחה והיטל מטרו, החשבון הסופי עלול להיות אפסי.
כך, מי ששווי הזכויות שלו כ- 2 מיליארד שקלים לפני עלויות — עלול לא לראות ממנו דבר.
אזהרת המתנגדים: התוכנית עלולה לא לצאת לפועל
קבוצות בעלי קרקע שלחו אזהרה ישירה: "משמעות דחיית ההשגות היא שהתוכנית פשוט לא תצא לפועל." לשיטתם תוכנית שמייצרת לבעלי הקרקע כדאיות כלכלית אפסית, שמחריגה חלקים שלמים ממתחם ההפקעה, ושהשגותיה נדחו ברובן — תיתקל בתביעות, בסירוב ובקריסה של ההסכמה החברתית הנדרשת לביצוע. חשוב לציין: על פי ההחלטה, התוכנית תתוקן ויידרש דיון נוסף לפני האישור הסופי — הסיפור עוד לא נגמר.
מה כן אפשר לעשות — הכלים המשפטיים שנותרו
למרות דחיית ההשגות, בעלי הקרקע המופקעת אינם חסרי מנגנוני הגנה. הכלים הרלוונטיים הם על פניו פיצויי הפקעה בגין ההפקעה עצמה, ופיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה — המאפשר תביעה מהוועדה המקומית ומנת"ע אם ערך הקרקע נפגע עקב אישור התוכנית. מועד ההתיישנות: 3 שנים מיום אישור התוכנית — השעון כבר מתחיל לרוץ.
לבעלי קרקע ויזמים באזורי דיפו ובתוואי המטרו
מקרה דיפו ראשונים הוא תקדים אפשרי ליתר אזורי הדיפו — דוגמת דיפו סגולה ודיפו רעננה — ולכל בעל קרקע שמצוי בתוואי המטרו.
אם הקרקע שלכם הופקעה או עתידה להיות מופקעת, חלון הזמן לסעיף 197 קצוב.
ואולם מסקנה מרכזית וחשובה מאוד להפנים מהמקרה הזה: אל תסתמכו על הבטחות או מצגים בלבד בעת רכישת קרקעות בסביבת המטרו — היוועצו היטב ביועצים המומחים הרלוונטיים לפני כל החלטה.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI