דיברנו על פתח תקווה כעיר עם *11 תחנות מטרו ותחנת דיפו — מהמספרים הגדולים ביותר בגוש דן. השבוע נצלול פנימה: לא כל תחנה או שכונה, מציגות אותה הזדמנות.
התחנות מפוזרות על פני חמישה אזורים שונים מהותית זה מזה בבשלות תכנונית, בכלכליות הפרויקטים ובסיכון הייחודי לכל אחד.
סירקין / מטרו מזרח — הכי חם, הכי מסוכן
תמ"ל/2051 בשלב שמיעת התנגדויות בוותמ"ל, 4 מתוך 6 מתחמים אינם עומדים ברווח יזמי מינימלי של 16% לפי תקן 21. יזמים גדולים ובהם חברות ציבוריות כבר מאותתים שלא יוכלו לממש בתנאים הנוכחיים. לאחרונה זה הסלים.
מאות בעלי דירות במתחם שלחו מכתב דחוף לשר הבינוי והשיכון חיים כץ. הטענה: בדיוני ההתנגדויות ב- מאי 2026 — הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המליצה בעצמה שלא תינתן תוספת המטרים לדיירים. היפוך עמדה מוחלט לאחר שנים שבהן הוצג לדיירים כי יקבלו תוספת של עד 12 מ"ר. הדיירים — משפחות, קשישים ועולים בבניינים ישנים ללא ממ"דים ומעליות — טוענים שבלי תוספת שטח, ממ"ד ביתי אומר פחות מגורים. תגובת הרשות: "נושא הזכויות בסמכות העירייה". תגובת העירייה: "כל המתחמים רווחיים כשהתמורה היא דירה בגודל זהה". שני הגופים שדחפו את הפרויקט במשך שנים מעבירים עכשיו את הכדור אחד לשני — בעוד הדיירים ביניהם.
לסיכום – תוכניות ענק — אך בעיית כדאיות ממשית שהגיעה לשולחן שר.
מרכז העיר — כנראה הכי משתלם מיסויית
סביב תחנת מטרו העירייה חל הסדר כמעט חסר תקדים בפ"ת: פטור מהיטל השבחה ומ"מס מטרו" במתחמי פינוי-בינוי — הטבה שמשמעותה עשרות אחוזים מסך השבחת התכנית. אבל חשוב לדייק: הפטור אינו גורף לכל נכס. לפי חוק המטרו, ההחלטה חלה על תוכנית משביחה במתחם פינוי-בינוי — עצם הקרבה לתחנה אינה מספיקה. צריך לבדוק את המגרש, התוכנית וגבולות אזור ההשפעה. תמ"ל/2058 מציעה 5,200 יחידות דיור ו- 200,000 מ"ר תעסוקה על 198 דונם במרכז ההיסטורי — במרקם שכולל מאות אתרי שימור, ועדיין בהליכי אישור.
לסיכום – יתרון מיסוי משמעותי — לצד שימור ומורכבות במימוש.
רמת ורבר — פוטנציאל גבוה, מורכבות גבוהה
גם רמת ורבר נהנית מפטור מלא במתחמי הפינוי-בינוי הרלוונטיים. תכנית מטרו ארלוזורוב שחופפת את האזור מציעה 4,355 יחידות דיור ועד 45 קומות — ונמצאת בשלב הפקדה בוועדה המחוזית בלבד. מעל הכל מרחפת תכנית השימור העירונית ברחובות פיק"א, רוטשילד ומונטיפיורי — כל פרויקט עשוי לדרוש ניוד זכויות ושמאות מורכבת.
לסיכום – מטרו + התחדשות + פטור — בכפוף למיקום המדויק וגבולות המתחמים.
קריית אריה-בילינסון — רובע שלם מתגבש
עד לאחרונה נחשב האזור לאזור תעסוקה בלבד. שני אישורים תכנוניים מספרים סיפור חדש: קריית אריה-בילינסון הופכת לרובע מגורים ותעסוקה של ממש, עם צומת תחבורתי שלא קיים בגוש דן — מטרו M3, רכבת קלה ורכבת ישראל במרחק הליכה.
הראשון: מתחם דנמרק — 73 דונם מערבית לבילינסון. *תוקף סופי ב- *31.5.2026. 862 יחידות דיור במגדלים של עד 40 קומות, כ- 100,000 מ"ר תעסוקה ומסחר, קריית חינוך על 23.5 דונם. המרחק מתחנת M3 בילינסון: 130 מ' בלבד. יו"ר הוועדה המחוזית מיכה גדרון: התכנית "משלימה את תכנון האזור סביב תחנת המטרו" — הוועדה עצמה מגדירה את הפרויקט כחלק אינטגרלי ממרחב המטרו.
השני: תמל/1133 — תכנית רמ"י על 555 דונם מצפון לדרך אם המושבות. דיון "שולחן עגול" ראשון בוותמ"ל. 3,900 יחידות דיור — מחציתן דירות קטנות, 350 יחידות דיור מוגן — לצד 600,000 מ"ר תעסוקה ומסחר. תכנית בשלב ראשוני בלבד. שים לב: ראש העיר גרינברג הביע התנגדות, בעיקר בגלל חשש מ"קטסטרופה תחבורתית" על ציר אם המושבות. וכאן חל שיעור של 50% — לא הפטור של מרכז העיר.
זכויות משמעותיות מאוד — לצד חיוב 50% וסיכון תחבורתי.
רובע סירקין החדש (נוף ירקון) — שכונה חדשה מאפס
על שטחי בסיס סירקין לשעבר מתוכננת שכונה חדשה עם 4,224 יחידות דיור ושתי תחנות מטרו — סירקין דרום וצפון. הסכם גג בין רמ"י לעיריית פ"ת כבר נחתם. זו לא התחדשות — זו בנייה על קרקע ריקה.
קרקע נקייה וודאות תכנונית — אך תלות מלאה בלוחות זמנים של רמ"י והמדינה.
אזהרה ליזמים ובעלי נכסים
באותו מרחק מהמסילה יכולים להימצא נכס פטור, נכס מחויב ב- 50%, נכס לשימור, ופרויקט גדול שאינו כלכלי. השאלה אינה כמה מטרים מהתחנה — אלא איזו תוכנית חלה, מה שיעור התשלום, והאם היא בכלל כלכלית.
בחינה של שלב האישור, גבולות המתחם ושיעורי התשלום — לפני כל התקשרות — היא חובה. בשבוע הבא — מטרו העירייה לעומק: 5,200 דירות במרכז ההיסטורי.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.
ע"י ליד-יה!