דיברנו על מטרו העירייה ועל ההזדמנות במרכז ההיסטורי. השבוע נעבור לצד השני של המשוואה — בעלי הנכסים שלא ביקשו לשנות דבר, ועלול להיגרם להם נזק.
בכל הדיון על תכניות ויזמים, קל לשכוח שכנגד כל פרויקט מטרו עומדים בעלי נכסים שלא ביקשו לשנות דבר. בפתח תקווה 11 תחנות מטרו, 1,200 דונם הפקעות לדיפו, ומנהור תת-קרקעי לאורך רחובות ותיקים יוצרים מצב שבהם אלפי בעלי נכסים עשויים להיות זכאים לפיצוי — ורבים אינם יודעים זאת.
פיצויים בפ"ת — שני מסלולים ושני שעונים
בעל מקרקעין שנפגע מהמטרו עשוי להיות זכאי לשני רכיבים נפרדים, וחשוב להבין את היחס ביניהם. פיצויי ההפקעה — על הקרקע שנלקחת בפועל — מגיעים עם הודעה אישית, ומועד התביעה בגינם ארוך בהרבה. אלא שברוב המקרים בפ"ת, שבה התוואי תת-קרקעי והתחנות נקודתיות, זהו דווקא הרכיב הקטן.
עיקר הפיצוי אמור להימצא ברכיב השני: פיצוי לפי סעיף 197 בגין ירידת ערך המקרקעין שנשארו בידיכם — דוגמת רעש, מנהור מתחת לבניין, פגיעה בזכויות בנייה או בנגישות וכיוב'.
וכאן בדיוק נמצאת הבעיה: דווקא לרכיב הגדול יש דדליין קשיח של 3 שנים.
תת"ל 102 — קו M2 עם 8 תחנות בפ"ת — אושרה בתחילת 2024, כך שהדדליין מתקרב – תחילת שנת 2027, בכפוף לארכות.
שתי נקודות קריטיות: התביעה אינה מוגשת לוועדה המקומית אלא לוועדה לפיצויים למיזם המטרו — גוף ייעודי שהוקם מכוח חוק המטרו וכבר פועל.
וגם- בניגוד להפקעה ישירה, אין חובת הודעה אישית על עצם אישור תכנית.
בפ"ת זה נוגע בין היתר לבעלי מקרקעין לאורך ציר וולפסון, ההסתדרות, ארלוזורוב, סירקין, כפר גנים, בילינסון ועוד.
90 יום ממועד קבלת הודעת פיצויי ההפקעה
בפעימה הראשונה יצאו כ- 10,000 הודעות לבעלי זכויות בתוואי M2 על כ- 1000 דונם במצטבר, ובהמשך צפויות רבות נוספות. מרגע קבלת הודעת הפיצויים יש 90 יום להכריע האם מעוניינים במסלול המוגדל שמשולם בתוספת תמריץ, ומגלם גם את שינוי הייעוד — אך בתמורה לוויתור סופי על ערעור ועל התביעות, לרבות 197.
וזה קריטי: מי שבוחר במסלול המוגדל מוותר בפועל על השגות על הרכיב, שעשוי להיות הגדול משמעותית מבין השניים. זו החלטה שאסור לקבל בלי שמאי ועורך דין שבחנו את שני הרכיבים יחד. רצוי כבר כעת ומראש כדי לא להיות מופתעים בתוך חלון זמן קצר.
דיפו סגולה — ההפקעה הגדולה בעיר, ומנגנון שלא קיים במקום אחר
כ- 1,200 דונם בפ"ת ובדרום השרון מיועדים להפקעה לטובת דיפו סגולה — המוקד הקנייני הגדול ביותר של המטרו בעיר, ואחד הגדולים בפרויקט כולו. לבעלי הקרקע שם יש משהו שאין לאחרים: חוק המטרו קובע כי לאחר שהמדינה תשווק את השטח המיועד לפיתוח מעל הדיפו, ובעל הקרקע יהיה זכאי לחלק ניכר מהתמורה — בניכוי עלויות תכנון, פיתוח, ביסוס וקירוי, ובניכוי היטל השבחה ומס מטרו. במילים אחרות: לא רק פיצוי על מה שנלקח, אלא נתח מהערך שייווצר מעל. בטווח ארוך זה עשוי להיות שווה הרבה מאוד. אבל זה תלוי בשיווק שטרם קרה, בעלויות שטרם נאמדו, בקיזוזים עצומים שלפי חוק ובלוח זמנים של עשרים שנה.
פס"ד קריית אריה — נשק חדש לבעלי קרקע
בבית המשפט המחוזי בלוד קבע השופט אבי גורמן כי תכנית המתאר לאזור התעסוקה קריית אריה, שאושרה ב- 2020, היא "מסוג חדש ומיוחד" — אינה מקצה זכויות ודאיות למגרש ספציפי, ולכן לא יצרה "אירוע מס" המחייב היטל השבחה. בין העוררים: תדהר, קרן ריאליטי ואספן גרופ. ההלכה עשויה להשפיע על בעלי קרקע בכל מרחב תמ"א 70 — אם תכניות מתאריות ייחשבו כחסרות ודאות תכנונית, גם היטלי ההשבחה עשויים להידחות בנסיבות מסוימות לשלב מאוחר יותר.
אזהרה לבעלי נכסים בפ"ת
שני מועדים מנהלים את עתיד הנכס והפיצויים שלכם: 3 שנים לתביעת 197 מאישור התכנית, 90 יום לבחירת מסלול פיצוי ממועד קבלת הודעת התשלום. אל תמתינו למכתב שאולי לא יגיע אי ישאיר לכם חלון זמן מצומצם להחלטה. בדקו באופן אקטיבי מול שמאי ועורך דין המומחים במטרו. ובמקרה הנדרש הכינו עצמכם בסיועם לתביעת הפיצויים. ניתן להיוועץ גם עמנו בנושא.
בשבוע הבא — העדכון האחרון בסדרה: הדיפו, הרכבת הקלה ו- 14 שנות עבודות בשטח.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.
ע"י ליד-יה!