דיברנו על פריימן, על מרכז העיר ועל מי משלם. היום — תחנת מטרו אחת בצפון השכונה, ותוכנית של 20 מיליארד ש"ח.
תחנת בנות חיל של קו M1 אמורה לקום במרחק הליכה מצפון שכונת רמת אליהו. בדיוק סביב הציפייה הזו — מקודם אחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית הגדולים בארץ: 633 דונם, 20 מיליארד ש"ח, ותוכנית שקיבלה תוקף סופי כבר ביולי 2022, אחרי עשור של תכנון. כ- 5,400 דירות חדשות יחליפו 2,600 דירות ישנות בבנייני "רכבת", ויתווספו 55,000 מ"ר כשטחי תעסוקה. רמת אליהו היא מודל פינוי-בינוי עדכני — סביב תחנה שעוד לא נבנתה.
שני מסלולים באותה שכונה
חשוב לדייק: לא כל השכונה הולכת להריסה. התוכנית הרשמית מחלקת אותה לשני מסלולים: כ- 4,800 יחידות במסלול פינוי-בינוי מלא (בנייני "רכבת" יהרסו), וכ- 600 יחידות במסלול תמ"א 38 — חיזוק ועיבוי בנייני עמודים בלי הריסה. צמודי קרקע הוצאו מהתוכנית. מי שבודק נכס ברמת אליהו — חייב לדעת באיזה מסלול הוא נמצא, כי המשמעות שונה לחלוטין.
קרקעות משלימות — ניסוי מהראשונים מסוגו בארץ
זו התוכנית הראשונה בישראל שבה המדינה והעירייה הקצו קרקעות משלימות מחוץ לשכונה — בנחלת יהודה, נוריות ומתחם האלף — כדי לבנות שם דירות חדשות שאליהן יעברו מעל 1,000 משפחות מרמת אליהו, לפני ההריסה.
אבל גם כאן יש דיוק חשוב: זו אינה חובה אוטומטית. רק חלק מתושבי השכונה, לפי בחירתם, עוברים למסלול הזה — בשיטת "כל הקודם זוכה" עד גמר המכסה שהוקצתה לכל שכונת קליטה. מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כבר העריך שהמודל הזה לא יחזור על עצמו בקלות בפרויקטים אחרים. ההקצאה הנדיבה יוצרת את הכדאיות הכלכלית.
מתחם חנה סנש — מהקפאה להפקדה, סביב תחנת המטרו
בינואר 2023 הקפיאה הוועדה המחוזית היתרי תמ"א 38 במתחם חנה סנש — 15 בניינים, 248 יחידות. בנובמבר 2024 אושרה התוכנית להפקדה: 380 דירות חדשות, שני מגדלים בני 30 קומות, 42 דירות להשכרה ארוכת טווח. פרט משמעותי: התוכנית מקרבת את בנייני המגורים לתחנת המטרו העתידית "רמת אליהו" — ומוסדות הציבור עוברים ללב השכונה. השכונה מתכננת את עצמה סביב המטרו — לא להפך.
היטל השבחה — למה 25%?
ראשון לציון קבעה 25% ברמת אליהו לעומת 50% בחלקים אחרים בעיר. בלי תמריץ כלכלי ברור — יזמים לא נכנסים לפרויקט בסדר גודל כזה בשכונה ותיקה ומוזנחת. היטל השבחה של 25% באזור תחנת מטרו הוא לא מובן מאליו — בתל אביב נקבע 72% באזורים מקבילים. ראשון לציון בחרה אחרת — וזו החלטה אסטרטגית שמבחינה בין שכונה שצריכה דחיפה לבין שאר העיר שמתפתחת ממילא.
אזהרה לרוכשים ומשקיעים
הפרויקט מתקדם במסלולים מקבילים שונים — פינוי-בינוי, תמ"א 38, וקליטה בקרקעות משלימות — וכל אחד עם כללים ולוח זמנים משלו. מי ששוקל השקעה בסביבת רמת אליהו — צריך לבדוק לא רק את התוכנית הכוללת, אלא באיזה מסלול ספציפי הנכס נמצא, והאם חל היטל השבחה מופחת, ולא להניח שתחנת המטרו לבדה מצדיקה כל מחיר.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.
ע"י ליד-יה!