תוכנית המתאר של תל אביב סותרת את תמ"א 70. זה לא רק טיעון של מתנגדים ספציפיים — זו קביעה רשמית של מינהל התכנון.
מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אישר השבוע בכתב לח"כ יעל רון בן-משה כי תא/5500 אינה עומדת בהוראות תמ"א 70, וכי היא תתוקן מהותית.
זו הפעם הראשונה שגורם רשמי מודה בסתירה – אחרי שנה שבה תמ"א 70 כבר אושרה והעירייה המשיכה וקידמה את התוכנית כאילו הכל בסדר.
הכלי שהמדינה הפעילה — ומה הוא אומר
אלמליח לא שלח מכתב ידידותי. הוא הפעיל את סעיף 109 לחוק התכנון והבנייה – הסמכות שמאפשרת לשר הפנים להתערב בתוכניות בסמכות מקומית כשמדובר באינטרס לאומי. עמדתו – עיריית תל אביב לא יכולה לקדם את תא/5500 במתכונתה הנוכחית. זו לא המלצה, זו עצירה.
הפער המספרי — ואיך הוא נמדד
מחקר של חברת גיאוקרטוגרפיה חשף את העומק של הבעיה. תמ"א 70 קובעת רח"ק (יחס רצפה-קרקע) מינימלי של 7.5 בטבעת הראשונה סביב תחנה, ו- 5 בטבעת השנייה. תא/5500 מגיעה בחלק מהתחנות לרח"ק מירבי של 3 בלבד – פחות ממחצית הדרישה. בחינה של תחנת שלבים בדרום תל אביב למשל, מצביעה על הפסד של 9.1 מיליארד שקל ו- 8,800 יחידות דיור שלא ייבנו – וזה מתחנה אחת בלבד. הכפילו את זה בעשרות תחנות בתחומי תל אביב – ומתקבלת תמונה שמסבירה למה המדינה לא יכולה לעצום עיניים.
למה זה קריטי למימון המטרו
חלק מהיטל ההשבחה שייגבה בסמוך לתחנות מוגדר בחוק המטרו כ "מס מטרו" – ומיועד לממן את עלות הקמת המטרו, המוערכת בכ- 200 מיליארד שקלים לפחות. ברגע שזכויות הבנייה נמוכות מסף מסוים, ההשבחה קטנה, מס המטרו קטן איתה, וכדאיות הפרויקט נפגעת.
כך, משתמע כי תא/5500 לא רק מגבילה בנייה בתל אביב – היא חותרת בכך תחת מנגנון המימון של פרויקט התשתית הגדול בתולדות המדינה. זהו טיעון רוחב משמעותי עם השלכות ארציות.
מי מפסיד ומי מרוויח מהתיקון
לבעלי זכויות וליזמים שרכשו נכסים סביב תחנות המטרו בתמחור שהניח זכויות בנייה גבוהות – ההכרזה של אלמליח היא בשורה. תיקון בכיוון של העצמת זכויות יכול להחיות פרויקטים שנראה כי הם נבלמים תכנונית.
לעומת זאת, מי שרכש בתמחור גבוה ומחכה לאישור הזכויות – חשוף לחוסר ודאות עד שהתמונה תתבהר.
מה באמת צפוי להתרחש — ולמה זה לא פשוט
חשוב להבין כי עמדת מינהל התכנון אינה מבטיחה תוצאה – עדיין מדובר בהליך פתוח.
מניסיון, עיריית תל אביב לא תמהר לקפל את התוכנית בשקט. תא/5500 היא פרי שנים של עבודה תכנונית, ותל אביב אינה ידועה כמי שנוטה לוותר בקלות על מדיניות עירונית.
הקרב האמיתי יתנהל בשלב בחינת ההתנגדויות – מאות הוגשו, חלקן תומכות בדיוק בעמדת מינהל התכנון.
אבל גם אם עמדת המינהל תתקבל, "תיקון מהותי" הוא ביטוי רחב: השאלה היא כמה זכויות יועצמו, באילו תחנות, ובאיזה לוח זמנים.
מי שמשקיע באזור תחנות תל אביב משקיע כיום בתוך פרוצדורה פתוחה – ללא תאריך סיום ידוע. ומי שבחרו להגיש התנגדות, כפי שהומלץ כאן, מצבם האובייקטיבי טוב יותר.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI