דיברנו על זכויות בעלי הנכסים ועל המועדים הקריטיים שמתקרבים. השבוע — הפרק האחרון בסדרה: מה קורה בשטח בפועל, ומה המשמעות לנדל"ן של פ"ת היום.
הדיון על מטרו פ"ת מתמקד בדרך כלל בתכניות ובאישורים. פחות מדברים על מה שקורה בשטח בינתיים — ולמה "בינתיים" עשוי להימשך עד 2040. בעל נכס שרוכש היום באזור השפעת מטרו בפ"ת צריך לתמחר כ- 15 שנות עבודות לפני שהתחנה הראשונה נפתחת. זה מידע ריאלי שצריך להיות בבסיס כל תחשיב.
הדיפו והמנהרה — מהתכנון לקרקע
העבודות בדיפו סגולה הותנעו כבר במרץ 2025 — האישור הראשון בפרויקט כולו. ביוני 2026 הן עברו משלב אישור לביצוע ממשי: קבוצת אורון זכתה בעבודות עפר, דיפון והעתקת תשתיות בדיפו. אך כעת פרויקט המטרו עולה שלב נוסף: קבוצת מנרב זכתה במכרז של 58 מיליון שקל לחפירת פיר השילוח הראשון של מכונת הכרייה (TBM) בקו M2, באזור כפר גנים בפ"ת וגבעת שמואל — סמוך לצומת המפגש העתידי של קווי M2 ו-M3. הבור יהיה בגודל *30×30 מטר ובעומק 35 מטר — שווה ערך לבניין בן 12 קומות מתחת לאדמה. העבודות החלו באוגוסט 2026 (נדחה מיולי). ובקנה מידה רחב: בפרויקט המטרו כולו יפעלו במקביל כ- 24 מכונות כרייה — היקף חסר תקדים בישראל.
חשוב לציין: דיפו M2 בסגולה הוא אחד מתוך ארבעת מתחמי דיפו בפרויקט המטרו, לצד מסובים (באור יהודה, קו M3) ראשונים (ראשל"צ) ורעננה. דיפו מסובים והשפעתו על אור יהודה, וגם דיפואים אחרים יידונו בעדכונים נפרדים — כאן אנחנו ממוקדים ב-M2 ובפ"ת בלבד. מעבר לתפקידו כמתחם תחזוקה ותפעול, תוכניות תמ"א 70 בוחנות היתכנות בינוי עצימה מעל מתחמי דיפו — פוטנציאל יזמי שיתממש, אם בכלל, בטווח של עשרים שנה לפחות.
הרכבת הקלה — מה כבר ניתן ללמוד
הקו האדום של הרכבת הקלה נפתח לפעולה ב- אוגוסט 2023 עם 8 תחנות בפ"ת — מהתחנה המרכזית, דרך בילינסון וקריית אריה, לאורך ציר ז'בוטינסקי. זוהי מעבדת ניסוי בזמן אמת: הנתון המוקדם מהשוק הוא שאזורים סמוכים לתחנות פעילות מציגים יציבות מחירים גבוהה יותר ביחס לממוצע העיר — אך לא עלייה חדה. הנדל"ן סביב תחנות מסילתיות נוטה להגיב חזק יותר בשלב ההפעלה בפועל, לא בשלב התכנון. מי שקונה ציפייה — משלם פרמיה שתתממש רק בעוד עשור וחצי.
סוף עידן: התחנה המרכזית נסגרת — ומה יקרה לשטח
בימים אלו, החל ממאי 2026, נסגרת סופית התחנה המרכזית ברחוב אורלוב — אחרי כמעט 70 שנות פעילות. היא הוקמה ב- 1957 והייתה במשך עשורים שער הכניסה המרכזי לעיר. זהו הסמל המדויק ביותר לשינוי הפרדיגמה התחבורתית של פ"ת: מתחנה מרכזית אחת למערך מבוזר של מסופים בקריית אריה, סגולה ומסוף משה ארנס, לצד רכבת קלה פעילה ומטרו בדרך. הנקודה הנדל"נית הקריטית: הקרקע של התחנה המתפנה נמצאת בבעלות עיריית פ"ת, בלב אזור מתפתח. העירייה בוחנת כעת שימוש עתידי בשטח — ולא נאמר עדיין מה יהיה. שטח בלב עיר, בבעלות עירונית, שנפתח לאפשרויות — זה בדיוק הסוג של הזדמנות שצריך לעקוב אחריה.
תקופת הביניים — המחיר הנסתר
זו הנקודה שהכי קל לפספס: פ"ת אינה מקבלת קו מטרו אחד, אלא שניים — M2 ו-M3 — שניהם עם עבודות חפירה תת-קרקעית, הפקעות ושינויי תנועה, במקביל לקו האדום הפעיל ולפרויקטי פינוי-בינוי שמייצרים כ- 14,000 יחידות דיור חדשות.
הלחץ המצטבר על תשתיות, חניה ושירותים עירוניים צפוי להיות חריג בהיקפו. ניסיון עולמי מלמד שאזורים שעוברים מנהור כבד רואים לעיתים ירידת מחירים זמנית בשיא העבודות — ומחלימים לאחר הפתיחה. בפ"ת חשוב במיוחד לתמחר את "תקופת הביניים" ולא להסתמך רק על הפוטנציאל הסופי.
לוח הזמנים הריאלי — גרסת המציאות
התאריך הרשמי לפתיחת M2 הוא 2034–2037. מנכ"ל נת"ע היוצא הציב את 2040 כהערכה ריאלית. דוח מבקר המדינה מ- דצמבר 2025 הוסיף ממצא חמור: נדרש עדכון מספר הכניסות לתחנות והתאמות תכנוניות נרחבות — דבר שמוסיף עיכוב לא ידוע ללוח הזמנים.
אזהרה ליזמים ובעלי נכסים
ההשקעה בנדל"ן סביב מטרו פ"ת היא השקעה לטווח ארוך מאוד — לא 5 או 7 שנים. לפכות כפול מכך. מי שמתכנן לממש בטווח קצר ומבסס את הציפייה על פרמיית מטרו, עשוי לגלות שהפרמיה מגיעה אחרי שעזב. כשהבור הראשון נפתח באוגוסט 2026 בפ"ת — זו ההתחלה של תהליך שיימשך עשורים.
זה היה העדכון האחרון בסדרת פתח תקווה — 5 שבועות, 5 זוויות, עיר אחת.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.
ע"י ליד-יה!