דיפו ראשונים, מערכה שנייה: אחרי חלוקת הזכויות – מגיע החשבון

לפני כחודשיים עדכנו כאן על אישור תמ"א 70/א' — הרובע החדש שייבנה מעל דיפו ראשונים, בשווי זכויות של כ-2 מיליארד שקלים, תוך הוצאת חלק מבעלי הקרקע מחלוקת הזכויות.

כעת הגיע הפן הכספי: ועדת הפיצויים של המטרו, בראשות עו"ד עמית אופק, נתנה את החלטתה הראשונה. גם כאן ניסתה המדינה למזער את חלקו של בעל הקרקע הפרטי — והפעם נעצרה.

מה עמד על הפרק

מתחם הדיפו משתרע על כ-300 דונם שיועדו להפקעה. בעלי קרקע פרטיים הגישו 31 תביעות לפי סעיף 197 בגין 186 דונם, בסך כולל של כ 360 מיליון שקלים. המדינה ביקשה להעריך את הקרקע כחקלאית בשווי 80 שקל למ"ר, כ-4% בלבד מסכום התביעות.

במילים אחרות: לשלם על קרקע בלב המטרופולין כאילו היא שדה תותים. הוועדה דחתה את העמדה.

הפרדוקס שהוועדה סירבה לאמץ

תמ"מ 21/3, שאושרה ב-2003, כבר שינתה את ייעוד הקרקע מחקלאות ל"אזור נופש מטרופוליני" והרחיבה את השימושים המותרים. המדינה ביקשה עכשיו, לצורך הפיצוי, להתעלם מהשינוי התכנוני הזה.

הוועדה קבעה אחרת: הפוטנציאל שנוצר מכוח התוכנית המחוזית הוא חלק9 משווי המצב הקודם.

הקו הדק של הפוטנציאל שהוכר

הוועדה לא נתנה לבעלי הקרקע הכול. היא הכירה בייעוד הנופש המטרופוליני, אך דחתה פוטנציאל ממשי למגורים ולא ספרה את תוכנית "אנ"מ האירוס", שטרם הופקדה במועד הקובע.

מנגד, היא דחתה גם את עמדת המדינה שלפיה רק פוטנציאל שניתן לממש ללא הליך תכנוני נוסף ייחשב, וקבעה שצמצום כזה של סעיף 197 מקומו בחקיקה, לא בפרשנות.

זה הכלל המעשי: פוטנציאל עשוי להיספר כשהגיע לרמת ודאות תכנונית מספקת, גם אם נדרש עוד תכנון למימושו. הבדל שבשימוש נכון שווה הון.

למה ההחלטה הזו חשובה להרבה מתחמים אחרים

זו ההחלטה הראשונה שמפרשת בפועל את מנגנון הפיצויים של חוק המטרו, ולכן היא צפויה להשליך גם על דיפו סגולה ומתחמים נוספים שבהם מופקעת קרקע פרטית עם עבר תכנוני.

ככל שהעיקרון יחול במתחמים נוספים, חשיפת הפיצויים של פרויקט המטרו עשויה לגדול משמעותית.

ומה עכשיו?

ההחלטה עוסקת בתביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 ולא בפיצויי ההפקעה עצמם, והיא קובעת עיקרון — עדיין לא סכום. השמאי המייעץ שמונה יבחן את 31 התביעות, ולאחר השומה יעמדו לצדדים 45 ימים להשיג עליה.

*לבעלי קרקע בתוואי המטרו המסר ברור: צריך לבדוק כבר כעת את ההיסטוריה התכנונית של הקרקע ואת הפוטנציאל שהיה לה במועד הקובע. יתכן שזה ההבדל בין פוטנציאל פיצוי זניח לפיצוי משמעותי.

מוזמנים להתייעץ.

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.

להצטרפות לקבוצת עדכוני הווצאפ של האקדמיה למטרו (מותנה באישור מנהל):
https://chat.whatsapp.com/JV7UUCt81Uf8bagYgdPPha?mode=gi_t

רוצים להבין לעומק את השלכות המטרו על הנדל"ן שלכם? הקורס המקיף של האקדמיה:

קורס המטרו