דיברנו על חולון כעיר של עשר תחנות מטרו ושלושה צמתים. היום נדבר על יוספטל — ונשאל: מה הופך תחנה לעיר בתוך עיר?
בכניסה הצפונית לחולון, בין רחוב אילת לנתיבי איילון, ייפגשו שני קווי מטרו בתחנה תת-קרקעית משותפת, ליד תחנת רכבת ישראל יוספטל. סביב הצומת הזה אישרה הוועדה המחוזית תל אביב ב- 2025 למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות של ציר יוספטל, ביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית חולון.
מה אושר ביוספטל
התוכנית חלה על כ- 70 דונם ומחליפה מעל 500 דירות ישנות ב- 14 בניינים, רובם בני ארבע קומות. במקומם מתוכננת הקמת 1,620 דירות, כ- 160,000 מ"ר מסחר ותעסוקה, וכ- 100,000 מ"ר לצורכי ציבור, ובהם קריית ממשלה עתידית.
הבינוי משלב מגדלים בני 30 עד 65 קומות עם בנייה מרקמית של 6 עד 9 קומות, וכיכר עירונית שתחבר בין תחנות המטרו.
המתחם מחולק לארבעה תת-מתחמים שאפשר לממש בנפרד.
20% מהדירות יהיו קטנות, עד 55 מ"ר. זו קפיצת מדרגה בקו הרקיע של דרום גוש דן.
למה צומת מושכת תעסוקה
יוספטל מדורגת בדרגת הנגישות הגבוהה ביותר: שני קווי מטרו ורכבת בנקודה אחת. נגישות כזו מצדיקה בעיני המתכננים מרכז תעסוקה ושירותי ממשל, מעבר לשכונת מגורים צפופה.
לכן עמדה הוועדה המחוזית היא של היקף תעסוקה גדול. וכאן בדיוק נמצא מוקד המחלוקת.
המחלוקת — עתירה נגד התוכנית
מספר חברות יזמיות מובילות, שחתמו עם בעלי דירות בשכונת ג'סי כהן על עסקאות התחדשות עירונית, טוענות שהיקף של כ- 160,000 מ"ר תעסוקה ומסחר, הנשען על מטרו שיפעל בעוד שנים רבות, הופך את ההתחדשות באזור ללא כלכלית.
אחת מהן אף דיווחה לבורסה שהפרויקט שלה במתחם אינו כלכלי בתנאים שנקבעו.
בתחילת 2026 הגישו החברות עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, לאחר שנדחתה בקשתן לערור למועצה הארצית.
התוכנית עצמה כוללת מנגנונים גמישים לתקופה שעד הפעלת המטרו, ובהם המרת זכויות תעסוקה למגורים והקלות בחנייה. עצם הצורך במנגנונים כאלה מלמד גם כמה התוכנית תלויה ומושפעת מלוח הזמנים של המטרו.
בהמשך הסדרה
בפרק הבא נעבור לדוב הוז – 3,217 דירות בפינוי-בינוי שהמדינה מתכננת במסלול הארצי המהיר של הותמ"ל. נשאל מה משתנה כשהמדינה מחזיקה בהגה מהשלב הראשון של התכנית.
לתשומת לב בעלי דירות ויזמים
יוספטל ממחישה את המתח בין חזון תכנוני לבין כדאיות כלכלית. בעל דירה בשכונה צריך לוודא שההסכם שחתם ואולי אף הגיע לרוב, מתאים לתוכנית שאושרה בפועל, וגם לעקוב אחר ההליך המשפטי. תוצאתו עשויה להשפיע על לוחות הזמנים ועל התמורה. יזם צריך לתמחר את הסיכון של שטחי תעסוקה. חיוני להיוועץ בעורך דין ושמאי המתמחים במטרו לפני כל החלטה.
—
📚 להצטרפות לקבוצת עדכוני הווצאפ של האקדמיה למטרו (מותנה באישור מנהל):
https://chat.whatsapp.com/JV7UUCt81Uf8bagYgdPPha?mode=gi_t
—
📚 רוצים להבין לעומק את השלכות המטרו על הנדל"ן שלכם? הקורס המקיף של האקדמיה:
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.
ע"י ליד-יה!