והפעם סדרת עדכונים מיוחדת של ארבעה חלקים על מטרו ראשון לציון. היום התמונה על פריימן — הפרויקט הגדול ביותר בצפון-מזרח העיר. בהמשך: מרכז העיר, מי משלם, ורמת אליהו.
מוזמנים להעביר גם לחברים שעשוי לעניין אותם. וכעת לעדכון.
בדצמבר 2024 הכריזה הממשלה על מתחם פריימן בצפון-מזרח ראשון לציון כ"מתחם מועדף לדיור" — שם רשמי: תמ"ל/3015.
מדובר בפרויקט אחד הגדולים שאושרו בישראל בשנים האחרונות: כ- 2,000 דונם, *כ – 7000 יחידות דיור מתוכננות, ושתי תחנות מטרו בתוך תחומיו.
ועדיין — רוב בעלי הקרקע שם לא יודעים מה בדיוק צפוי להם.
מה בדיוק המתחם הזה ולמה הוא יוצא דופן
מתחם פריימן נושא שמות רבים — אנ"מ הצפוני, רובע הפארק הצפוני, מתחם 137, ואזור פיתוח 20 לפי תמ"א 70. הוא ממוקם ממערב לכביש 44, וצפונית לדרך חיים הרצוג, רחוב יעקב פריימן. כמעט כל הקרקעות בו הן בבעלות פרטית — מאות בעלים, בעיקר יחידים ובעלי קרקעות חקלאיות היסטוריות. הגושים המרכזיים: 6285, 3940, 3941, 3943 ו- 3944.
במרץ 2022 נחתם הסכם שיתוף פעולה רשמי בין החברה הממשלתית "דירה להשכיר" לבין עיריית ראשון לציון, ודירה להשכיר נטלה את ההובלה.
מה תמ"א 70 קובעת במתחם הזה
שתי התחנות בתחומי המתחם — תחנת יוסף בורג ותחנת הרצוג — מחייבות לפי תמ"א 70 רח"ק מינימלי של 5 בטבעת ראשונה ושניה.
בטבעת הראשונה סביב תחנת יוסף בורג, הנמצאת במתחם 20, נדרש תמהיל הכולל לפחות 15% שטח סחיר, ובטבעת השנייה לפחות 5% ביעוד לתעסוקה.
דרוג מדד הנגישות של 2 התחנות הוא 3, המעיד על תקני חניה נמוכים – והמשמעות – פחות חניה ויותר תלות לתושבי האזור בשימוש במטרו.
הסיכון שחברות שיווק לא מסבירות
חברות שיווק קרקע מציעות "יחידות קרקע" במתחם במחירי פריסייל של 199,000 עד 349,000 ₪ ואף יותר, המהוות לטענתם "קרקע ליחידת דיור". מה שלכאורה פחות מוסבר: הזכויות נקבעות על פניו ונכון להיום לפי ממוצע מתחמי — לא לפי מגרש בודד, וכן בהתאם לצפיפות שתאושר, אשר כוללת בתוכה גם דיור מכליל, שיעור ההפרשה לצרכי ציבור ועוד.
בהתאם לכך יש לבחון כל חלקה וחלקה במתחם בנפרד, בחלקן אף יש הפקעות עבר, כאשר בעתיד תהליך איחוד וחלוקה מחדש (רה-פרצלציה) יחלק את הזכויות מחדש.
במחלוקת תכנונית שנחשפה, הוצעה בשלב מסוים הצעה לשנות ייעוד של ציר מרכזי ל"שטח ירוק" — מהלך שהיה מוחק זכויות בנייה של בעלים פרטיים. השינוי נמנע, אבל הוא ממחיש עד כמה ההחלטות התכנוניות עוד פתוחות.
הכסף: היטל השבחה, מס מטרו, וחלון 2030
שיעור היטל ההשבחה במתחם פריימן: 40%, אליו מתווסף מס מטרו של 32% — סך מצטבר של עד 72% מההשבחה. אך מי שיגיש בקשה להיתר לפני 31.12.2030 ישלם מס מטרו של 20% בלבד — סך כולל של כ- 60%.
הפרש של 12% בפרויקט של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים הוא הרבה כסף. ולוח הזמנים רץ.
מה הסטטוס האמיתי — ומה הסיכונים
נכון למאי 2026: ההכרזה כמתחם מועדף לדיור אושרה. תמ"א 70 אושרה. אך התוכנית המפורטת עדיין לא הופקדה. מסלול הותמ"ל אמור לקצר משמעותית את הליך התכנון — אישור סופי אופטימי רק ב-2026–2027. ועד אז: שינויי תכנון אפשריים, מחלוקות בין בעלי קרקע, ואי-ודאות על חלוקת הזכויות. מי שרוכש היום קרקע נכנס לפרויקט עתידי שתלוי בהחלטות שעוד לא התקבלו.
בהמשך הסדרה
בחלקים הבאים נצלול לתוך שני נושאים שמשלימים את התמונה: מרכז העיר — מתחם המטרו מרכז עם 2,816 יח"ד ופרויקטי פינוי-בינוי על ציר הרצל. מי משלם — ראשון לציון חויבה 27 מ' ₪, רכבת ישראל תבעה 16 מ' ₪, וחלון 2030 שמתקצר. וגם רמת אליהו — הפרויקט הגדול בארץ שהתחיל לזוז.
⚠️ אזהרה ליזמים ובעלי קרקע
מי שרוכש קרקע במתחם פריימן כיום צריך לבחון: מה ייעוד הקרקע הספציפית, האם היא בטבעת ראשונה או שנייה, מה צפי הרח"ק שיקבל, ומה השפעת מנגנון הרה-פרצלציה. חלק מהשאלות טרם הוכרעו. קניית חלקיק קרקע ללא עורך דין ושמאי עצמאיים — סיכון גבוה.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו.
התמונה נערכה באמצעות AI.
ע"י ליד-יה!